Lokalplanens indhold


Illustrationsplan der viser principiel udformning af Rantzausbakke. Antal etager er angivet på bygningerne.

Vision

Bygherren Birch Ejendomme har ønsket at udvikle et ambitiøst boligprojekt, der inddrager Bygholm Bakkers smukke landskabskvaliteter, og samtidig skabe et moderne boligområde.

Hovedgreb 

Rantzausbakke vil fuldt udbygget indeholde 20 bygninger med ialt ca 350 lejligheder placeret i grønne omgivelser med veje, p-pladser, ophold- og legeområder og naturpræget bevoksning. Derudover vil der være et fælleshus for alle beboere.

Rantzausbakke underopdeles i tre mindre kvarterer - Bakken, Engen og Lunden - som vil have hvert sit landskabelige udgangspunkt, men som samtidig danner en sammenhængende helhed gennem materialeholdningen. Variationen i kvarterernes karakterer underbygges i selve bebyggelsens struktur, og giver det enkelte kvarter sin egen identitet.

I Rantzausbakke skabes der grobund for et varieret boligudbud, som taler til forskellige beboergrupper, aldersgrupper og familiemønstre. Variationen er også med til at sikre et bæredygtigt grundlag for fremtidens skiftende boformer. For at understrege denne hensigt, gives der mulighed for, at boligerne både kan rumme et privatopholdsareal, i form af en terrasse eller altan, eller at man som beboer bruger de omkringliggende fællesarealer til ophold. Et eksempel kan være en lille bolig, hvor den enlige bor. Her er det oplagt at forstærke tanken omkring fællesskab ved at invitere denne beboer til at mødes med naboerne i de sociale ankomst- og opholdsrum som skabes omkring bygningerne. Et andet eksempel kan være den større familiebolig, som har et mindre privat opholdsareal, hvor familien kan trække sig tilbage, men som dog stadig vil prioritere opholdsrummene, hvor børn kan mødes på tværs og hvor leg naturligt opstår.

Dette understreger hele tanken omkring fællesskab, og forstærkes af, at beboerne bruger og er i de fælles opholdsområder, som samtidig har en varierende karakter og mulighed for både at dyrke naboskabet, men også at kunne trække sig tilbage i mere private opholdsrum.

Eksempel på etagebolig med metaltag

Bebyggelsen

Tegl er det gennemgående facademateriale i både Bakken, Engen, Lunden, men formsproget varieres. Den samlede bebyggelse fremstår således som en arkitektonisk helhed, men med varieret typologi, for at understøtte det enkelte delområdes identitet og arkitektoniske særkende, samt beboernes tilhørsforhold til deres bolig.

Bakken

Kvarteret Bakken har den højeste placering i landskabet, og har derved udsyn til alle sider. Bygningsstrukturen og disponeringen af området forstærker og markerer

den høje placering i landskabet, og åbner sig op med udkig i alle retninger.

Lunden

Kvarteret Lunden er placeret tættest på Bygholm Sø og Åbjerg Skov/Bygholm Skov. Beplantningen  opleves her meget karakteristisk, og vil  et stort aktiv for beboerne i Rantzausbakke. Derfor forstærkes dette træk i Lunden, ved at fortsætte beplantningen i form af lunde og lysninger ind i området. Den primære udsigt til Bygholm Sø findes mod sydvest. Bygningsstrukturen og disponeringen af dette kvarter får derfor en transparent karakter, som giver mulighed for kig gennem området fra den øvrige bebyggelse.

Engen

I kvarteret Engen trækkes engdraget mod øst, og dens beplantningen, med ind i bebyggelsen, og visse steder helt ind til boligen – således vil man her få oplevelsen af at bo i og med naturen. Engdraget forstærkes ved at anlægge huse med bugtende grønne tage.

Fælleshuset

I skæringspunktet mellem de tre kvarterer - lige dér, hvor Rantzausbakkes grønne uderum og stamvejen forgrener sig, og lige dér, hvor de gode kig til landskab og skovbryn opstår: Her inviterer Rantzausbakke til fællesskab for beboerne. Her kan fx være fællesspisning, banko og nyttehaver. Fælleshusets placering, funktioner og omgivelser skal understøtte at Rantzausbakke bliver en bebyggelse hvor der er mulighed for at mødes og udvikle relationer på tværs af kvartererne. Fælleshusets placering centralt og ved den offentlige gennemgående sti, er med til at give området et ansigt og en identitet udadtil.  På taget af fælleshuset er der mulighed for at udføre en tagterrasse, der giver beboerne et  fælles opholdsareal med udsigt over Bygholm Bakkers landskab. Desuden etableres et bredt trappeforløb fra fælleshuset til torvets store sø, hvor ophold og større arrangementer kan finde sted.

Landskabet

At have naturen lige udenfor døren er et privilegium. De nye boliger på Rantzausbakke giver mulighed for at bo med naturen som sin have, helt tæt på hjemmet. Ved terrassens kant tager enggræsserne over, og den vilde beplantning breder sit grønne tæppe ud. Naturen giver mulighed for et væld af oplevelser i form af rekreation, afslapning, samvær og fysisk aktivitet. Den giver mulighed for ro, tilbagetrækning og eftertænksomhed, og for aktiviteter sammen med dem, man holder af. Oplevelser i naturen kan nydes alene eller i fællesskab. Undersøgelser viser, at mennesker, der bor tæt på naturen, er sundere end andre. De er mere aktive, mindre stressede og i bedre form fysisk og psykisk. At have et hjem midt i naturen er derfor et aktiv, man bør påskønne og udnytte, så naturen gøres til en integreret del af den aktive og trygge hverdag, der udfolder sig i hjemmet.


Der er foretaget registreringer af den eksist. flora og fauna (se Bilag 12), der bl.a. beskriver den eksisterende vegetation og jordbundsforhold. Jordbundsforholdene er sandede og næringsfattige. Dette giver gode forudsætninger for en artsrig græs- og urtedomineret vegetation med græslandskarakter. Græsland er en betegnelse for områder med lav græs- og urtedomineret vegetation på mager eller kalkrig jordbund, hvor tilgroning med buske og træer holdes i skak ved forstyrrelse eller afgræsning. Ved Rantzausbakke er jorden sandet og mager, så de arter af planter, der skal plantes her, skal trives bedst under magre jordbundsforhold. Den varierede græs og urterige vegetation er et velegnet levested for f.eks. sommerfugle og vilde bier som lever af blomsternes nektar. Insekterne er vigtige for bestøvning af blomster og er i sidste ende grundlaget for et rigt fugleliv- og dyreliv. Ønsket er, at trække det eksisterende englandskab, nord for Bygholm Sø, rundt om og ind over hele Ranztausbakke som en sammenhængende naturforbindelse. Englandskabet skal kunne indramme og give karakter til de forskellige boligområder, samtidig med at engen trækkes helt ind mellem bygningerne og danne fundament for fladen mellem bygningerne. Engens flora og fauna vil skabe et miljø hvor mangfoldighed, variation og foranderlighed er nøgleord for den grønne flade der bugter sig med terrænets kurver. Områdets beboer kan indtage, bruge og opdage englandskabet via rekreative stier, der snor sig igennem området og giver mulighed for gå- og løbeture.


Den grønne flade vil få forskellige karakterer for at understrege den landskabelige programmering og tydeliggøre en forskel mellem vandveje, engen og de bolignære landskabsrum. Engene skal etableres med et udvalg af de arter, der findes i de lokale naturområder. De tørre enge får arter fra overdrev og de våde enge får arter fra eng og mose. Derved bliver vegetationens højdestrukturer naturlige og der sikres et harmonisk forhold mellem græsland, småbuske og træer.


Mellem bygningerne vil den tørre græseng være dominerende og nå helt ind til bygningsfacaderne, dog med respektafstand omkring bygninger ift. teraser mv.  Buske og træer plantes i grupper for at skabe nicher til ophold og bryde fladen med vertikal begrønning. Der plantes endvidere træer enkeltvis som markering af den centrale vej, og gruppevis langs bebyggelsens ydre kant som visuel kontrast til etageboligerne.


Områdets terræn og nærheden til vand i de mange regnvandsgrøfter og opstuvningesarealer, vil bidrage med udviklingen af en varieret natur hvor samspillet mellem græs og urter vil tilføje arealerne med vandveje en variation og større artsrigdom. Vandvejene, som skærer sig igennem græslandet og engen, tilføjer landskabet en ekstra rigdom af både vand, flora og fauna idet vandet muliggør vådengens udbredelse.


Stamvejen skærer sig igennem englandskabet og de tre forskellige boligområder. Den både forbinder, samler og fordeler trafikken. Men stamvejen er også en grøn bevægelse fra nord mod syd hvor den centrale
vandvej udspringer fra. Denne grønne forbindelse vil få et andet udtryk end engfladen, da vandvejene langs stamvejen vil fremstå som et rabatareal der både leder regnvand, adskiller fællesti og vejareal samt
beplantes med vejtræer der definerer vejen som en hovedpassage gennem området. Der er derved flere lag af natur der danner fladen og terrænet, og tilsammen give en fornemmelse og oplevelse af at bevæge sig i et varieret landskab.

Regnvandshåndtering / LAR
Regnvand, både overfladevand, vejvand og tagvand, håndteres på overfladen i et sammenhængende LAR-system med centrale og sekundære vandveje, i princippet som vist på Bilag 6. Vandet ledes fra befæstede arealer til wadier og regnbede, hvor det nedsives lokalt i området. Et robust LAR-anlæg etableres bedst med synlige render, hvor vandets veje kan ses og anskueliggøres. Normalregnen (T5) skal håndteres på grunden, mens en klimahændelse (eksempelvis skybrud) skal kunne ledes sikkert ud af område og videre mod recipienten, Bygholm Sø.
Da grunden har gode nedsivningsforhold, og da man ønsker en regnvandssø ved fælleshuset med vandspejl, må bunden dette sted anlægges med fast membran for at holde længst muligt på vandet. I tørre perioder må det forventes at søen vil udtørre.

Ønsket er at kunne tilbageholde vandet så mange steder som muligt, se vandets strømningsveje via grøfter og bløde terrænlavninger samt udnytte de landskabelige arealer til opstuvning, nedsivning, fordampning, styrkelse af flora og fauna samt give den rekreativ  landskabsværdi en ekstra dimension.
De steder hvor terrænet er for skrånende, bremses vandet i de landskabelige grøfter via stentrapper eller slyngninger, så grøfterne ikke eroderer eller leder vandet for hurtigt gennem LAR-anlægget. Vandet tilbageholdes i mindre lavninger, enten som terrænfordybninger i fladen eller som udposninger på grøften. Derved udnyttes grundens arealer og landskabsrummene beriges med terrænbearbejdninger, der gør landskabsrummene interessante ift. variationen af terræn og vegetation.
De sekundære vandveje er ligeledes overjordiske grøfter, som er vandveje for tagvand og overfladevand fra de bygningsnære arealer. De leder alle vandet til den centrale vandvejsstruktur, men de sekundære grøfter kan udformes som mindre synlige kanaler i fx græsengen eller græsfladen, og derved tydeliggøre vandvejenes hierarki. Der vil være mulighed for stedvis rørføring. Behov herfor kan opstå omkring krydsning af vejarealer og p-arealer.

Såfremt håndteringen af hverdagsregn på overfladen punktvis ikke er mulig at løse på en hensigtsmæssig måde kan der gives dispensation til nedsivning i faskiner.

 

Eksempel på grøft med sten i bunden og naturlig vegetation og eksempel på grøft/lavning med klippet græs.

Landskab

Inddelingen understreges af et centralt, grønt strøg, som vil binde hele Rantzausbakke sammen. Det grønne strøg giver en smuk, varieret og oplevelsesrig ankomst til området og fungerer samtidig som en karakteristisk, landskabelig fælleszone – et mødested, der indbyder til et væld af fælles aktiviteter. Det grønne strøg giver karakter til området, og forbinder Rantzausbakke med konteksten via gang- og cykelstier. Bebyggelsen er disponeret, så der, fra det grønne strøg er kig til landskabet flere steder og man vil således altid have en fornemmelse af at være tæt på landskabet og naturen, når man bevæger sig rundt i området.

Regnvand håndteres i videst muligt omfang synligt i render, grøfter, regnbede og søer. Hverdagsregn nedsiver i området. Ekstremregn ledes via det grønne strøg ud af området og mod Bygholm Sø. Den synlige regnvandshåndtering giver merværdi til udearealerne, og skaber et anderledes og oplevelsesrigt vej- og stiforløb. Regnvandsbassiner vil rumme varierende mængder af vand og veksle mellem et grønt udtryk med buske og vilde græsser, og ved opstuvning af regnvand vil de have vandspejl. Dette for at sikre bæredygtige og robuste uderum med god biodiversitet, bestående af hjemmehørende arter og et foranderligt udtryk hen over året.

 

Veje, stier og parkering

Ankomsten til området sker via en stamvej i det grønne strøg, som fordeler trafikken ud i de tre kvarterer. Hvert kvarter har sin egen enkle vej- og parkeringsstruktur, som understøtter de tre kvarterers forskellige identitet og skaber mulighed for bilfrie opholdsarealer og uderum tæt på boligerne. Mod nord placeres en stor andel af den nødvendige parkering til Bakken og Engen, hvilket muliggør, friholdelse af den sydlige del af bebyggelsen for større parkeringsarealer.

Omfanget af parkering er løst for hvert kvarter, så antallet af parkeringspladser stemmer overens med antallet af boliger.

Lokalplanen foreskriver, at der skal anlægges 1,2 p-pladser pr bolig, og det er i planen angivet hvor der kan anlægges yderligere 0,3  p-pladser pr bolig, hvis der viser sig behov for 1,5 p-pladser pr bolig, svarende til Horsens Kommunens parkeringsnorm. Endvidere er der i lokalplanen angivet, at til boliger under 50 m2 skal anlægges 0,75 p-pladser.

Gennem det grønne strøg etableres en cykel- og gangsti, der også fungerer som forbindelse til Lovbyvej og Bygholm Sø, samt kan forgrene sig ud til områderne øst og vest for Rantzausbakke.

Stier etableres i et hierarki med følgende belægningstyper:

  • Offentlige stier med asfaltbelægning.
  • Adgangsstier med fast belægning som f.eks. belægningssten eller asfalt.
  • Rekreative stier med befæstelse som f.eks. slotsgrus eller stenmel.
  • Stier i klippet græs eller trampestier uden befæstelse.

Eksempler på overflader

 

Opholds- og legepladser

Der påregnes primært etableret opholds -og legepladser i forbindelse med fælleshuset. Derudover skabes varierede opholds- og aktivitetesmuligheder fordelt i bebyggelsens kvarterer.

Lokalplanens forhold til helhedsplanen for området

Lokalplanen supplerer og korrigerer den gældende Lokalplan 1-2012, Helhedsplan, Området nord for Bygholm Sø på følgende punkter:

Området udlægges til etageboligbebyggelse på baggrund af vinderforslaget fra Horsens Kommunes udbud af Rantzausbakke. Byudviklingsområdet Bygholm Bakker suppleres således jf. intentionerne i LP 1-2012 med etageboliger. Områdets afgrænsning er principielt i overensstemmelse med helhedsplanen, men med mindre forskydninger. Den definerede afstand fra Rantzausbakke til skellet langs Lovbyvej på 110 meter overholdes.

I lokalplan 1-2012 er den centrale og nordlige del af enklaven 2.5, som svarer til Rantzausbakke, udlagt til etagebyggeri i op til 3-6 etager. Den sydlige del af enklaven er udlagt til etagebyggeri og tæt-lavt byggeri i op til 3 etager. I nærværende lokalplan gives muligheder for byggeri i op til 5 etager i den centrale del og op til 3 etager i periferien. Lokalplanen er dermed indenfor helhedsplanens rammer for byggeri.

Som følge af områdets landskabelige beliggenhed og synlighed set fra omgivelserne og fra nabobebyggelser har udbuddet indeholdt rammer for bebyggelsens højde og etageantal. Disse rammer er overført til nærværende lokalplan. Ligeledes indeholder lokalplanen bestemmelser om, at der ikke må anvendes reflekterende materiale som glaseret tegl. Tagpap og metaltage tillades, fordi det vurderes at være materialer, som fremtræder diskret i landskabet.

Der stilles ikke krav om nærlegepladser, idet bygherren ønsker at etablere en legeplads ved fælleshuset, således at fællesskabet i Rantzausbakke styrkes.

Det er intentionen at Rantzausbakkes grønne områder skal fremtræde åbne over for omgivelserne. Helhedsplanens krav om en randplantning er derfor begrænset til beplantning ved parkeringsarealer.

De ovenstående ændringer vedrører §1- §8 i Lokalplan 1-2012. Disse paragraffer ophæves for nærværende lokalplanområde og erstattes af nærværende lokalplans bestemmelser, hvori relevante bestemmelser fra Lokalplan 1-2012 er indarbejdet. Den øvrige del af lokalplan 1-2012 er fortsat gældende for området.

Lokalplanens forhold til skitseprojektet fra 2018

Lokalplanen er i overensstemmelse med bygherrens skitseprojekt, med følgende justeringer:

  • Lokalplanområdet er udvidet med ca. 5000m2 mod nord og øst for at sikre tilstrækkeligt areal til etablering af landskabeligt gode og funktionelle LAR-løsninger - uden at bebyggelsens placering er ændret.
  • Antallet af lejligheder er reduceret, for at sikre en samlet hensigtsmæssig disponering af området.
  • Bygningshøjder er stedvist reduceret for at sikre hensyntagen til områdets naboer.
  • Et område med fortidsminder er friholdt for bebyggelse og anlæg
  • Skitseprojektet er i øvrigt tilpasset, for at sikre en hensigtsmæssig trafikafvikling og håndtering af regnvand.
  • Der gives mulighed for at etablere solceller på tagfladerne.
  • Der gives mulighed for at metaltage i sort eller grå farve.
  • Tagterrasser på boliger og fælleshus indgår i lokalplanen som muligheder, men ikke som krav.

Principper for bæredygtighed

• Teknisk kvalitet:
Klimaskærm i tegl der sikrer lavt behov for vedligehold og patinerer smukt.
• Social og funktionel kvalitet:
Boligtilbud der henvender sig til forskellige beboergrupper. Elevatorer og store badeværelser skaber tilgængelighed for ældre og handicappede, og sikrer, at de kan blive længst muligt i eget hjem. Moderne boliginstallationer med ventilationsanlæg, der sikrer indeklimakvaliteten. Grønne kvalitetsuderum. Gennemlyste boliger, der skaber god dagslyskvalitet.
• Byggegrundens kvalitet:
Nær offentlig transport og cykelstier. LAR-løsninger med nedsivning og håndtering af regnvand mulig på egen grund.
• LAR:
Rantzausbakkes terræn og jordbund giver mulighed for at skabe én samlet LAR-løsning, der leder regnvand ned gennem grunden via åbne render, der er udført som regnvandsbede/wadier med bassiner til nedsivning og opstuvning
jævnt fordelt langs renderne. På en del af bebyggelsen, udføres tagene som grønne tage, der forsinker regnvandet. LAR-løsningen betragtes som et element, der skaber merværdi for bebyggelsen i kraft af de grønne kvaliteter, det medfører.
Biodiversitet:
Opdelingen af bebyggelsen i tre kvarterer, med hvert sit særpræg, betyder, at der indarbejdes forskellige beplantningstyper, som hver især kan understøtte diversitet i fauna og dyreliv.
• Social bæredygtighed:

I centrum af bebyggelsen er der lagt vægt på at skabe fællestilbud i form af fælleshus og legeplads, der kan inddrage beboerne og skabe samhørighed i bebyggelsen.