2015-13 - Boliger, Værvej, Stensballe
Vedtaget
2015-13 - Boliger, Værvej, Stensballe
Vedtaget
I henhold til lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
Det er formålet med lokalplanen, at
1.1 fastlægge rammerne for anvendelse af området til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse.
1.2 fastlægge den trafikale adgang til området.
1.3 sikre stiforbindelser med offentlig adgang gennem området.
1.4 overføre området til byzone.
Det er lokalplanens formål
at sikre et fortsat udbud af boliger i den nordøstlige del af Horsens ved udlæg af et nyt boligområde.
at bebyggelsen skal tilpasse sig landskabet gennem placering, materialeholdning og terræntilpasning.
at de eksisterende naturelementer og udlagte regnvandsbassiner skal indpasses i bebyggelsen som en del af de rekreative elementer og i sammenhæng med udlagte grønne arealer.
2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikelnumrene 1d og 1l Vær Præstegård, Vær og matr.nr. 2a og 3b Meldrup By, Vær.
2.2 Lokalplanområdet overføres til byzone ved lokalplanen endelige vedtagelse.
2.3 Lokalplan inddeles i 3 delområder som vist på kortbilag 2.
3.1 Lokalplanområdet kan anvendes til helårsboliger, grønne friarealer, regnvandsbassiner, samt veje og stier.
3.2 Der kan indenfor området indpasses nødvendige mindre bygningsanlæg i op til 30m² til fællesforsyningsanlæg m.m.
3.3 Der er adgang til lokalplanområdets veje og stier som vist på kortbilag 3, Fremtidige forhold.
For delområde 1 gælder
Delområde 1 må anvendes til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse, grønne friarealer og regnvandsbassin.
For delområde 2 gælder
3.5.1 Delområde 2 må anvendes til tæt-lav og åben- lav boligbebyggelse, grønne friarealer og regnvandsbassin.
For delområde 3 gælder
3.6.1Delområde 3 må anvendes til åben-lav boligbebyggelse.
Lokalplanens formål er at sikre, at området kan anvendes til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse og tæt-lav boligbebyggelse, i overensstemmelse med de principper, som lokalplanen fastlægger for udbygningen af området. Der kan ikke gives tilladelse til andre anvendelser end de ovenfor nævnte.
4.1 Der må udstykkes i princippet som vist på kortbilag 3, Fremtidige forhold.
4.2 For åben-lav bebyggelse er den største grundstørrelse 1200m².
4.3 For tæt-lav bebyggelse er mindste grundstørrelse, excl. andel af fællesareal, 400m².
4.4 Den resterende del af lokalplanområdet, der ikke udstykkes til parceller som vist på kortbilag 3 Fremtidige forhold overgår til grundejerforeningen/grundejerne som privat fællesareal, og må ikke siden udstykkes.
For delområde 3 gælder
4.5.1 Delområde 3 kan udstykkes til 3 parceller.
De relativt store grundstørrelser er fastlagt ud fra ønsket om stor åbenhed i bebyggelsen i området som helhed.
5.1 Lokalplanområdet skal vejbetjenes med stamveje delvist fra Værvej(delområde 1) og fra Gyldenløvesvej (delområde 2).
5.2 Delområde 3 skal vejbetjenes enten fra Værvej eller gennem delområde 2.
5.3 Primære lokalveje (Stamveje) der vejbetjener delområde 1 og 2, udlægges i en bredde på 12-15 m dvs. med 6,5 m kørebaneareal, 2-3 m rabatareal langs den ene vejside mellem kørebane og fortov, 2 m fortov langs den ene vejside og 2-3 m yderrabat mellem vejanlægget og tilstødende parceller og/eller grønne fællesarealer.
5.4 Sekundære lokalveje (Boligveje) i delområde 1 og 2 udlægges i en bredde på 8-10 m, dvs. med 5-5,5 m kørebaneareal, 1-2 m rabatareal langs begge vejsider mellem kørebane tilstødende parceller og/eller grønne fællesarealer.
5.5 Centralt i udstykningen udlægges en stamvej i en grøn kile, delområde 2.
5.6Den grønne kile i delområde 2 får et udlæg med 6 m kørebane,1-2 m rabatareal langs den ene vejside mellem kørebane og tilstødende parceller, 5 m sti mellem vejanlægget og grønt fællesareal.
5.7 På illustrationsplanens bilag 4 er vist de arealer der skal udlægges til vej- og stianlæg.
5.8 Vej- og sti skal i videst muligt omfang tilpasses eksisterende terræn samt redegøre for eventuelle terrænreguleringer (skråningsanlæg langs veje og stier) på tilstødende grunde uden for vejudlæggene. (Der henvises til vejledningen Terrænreguleringer udarbejdet af Teknik og Miljø)
5.9 Der kan etableres én overkørsel pr. parcelhusgrund med en maksimal bredde på 4 m ved skel ved enkelt carport/garage, og maksimalt 6 m bred ved skel ved dobbelt carport/garage. Der kan endvidere etableres en fodgængeradgang til fordør/postkasse som maksimalt er 2 m bred. Fodgængeradgang og overkørsel skal være indbyrdes adskilt med en minimumsafstand på 3 m.
5.10 Til stamvejene må der ikke være direkte adgang fra de tilgrænsende grunde/parceller. De enkelte parcelhusgrunde må kun have direkte vejadgang til boligvejene.
5.11 Inden for oversigtsarealerne i kryds må der ikke plantes hække eller etableres rækværker, plantestensmure eller lignende med en højde over 0,8 m.
5.12 I alle blinde vejender skal der etableres vendemulighed for lastbiler (renovationsvogne, flyttevogne m.v.).
5.13 Alle nye veje og stier bliver private fællesvej/private fællesstier, og grundejerforeningen overtager derfor driften og vedligeholdelsen heraf.
5.14 Stier anlægges med et udlæg på 5 meter med en stibanebredde på 2 meter. Stier udlægges i stenmel eller grus.
For delområde 1 gælder
5.15.1 Delområde 1 vejbetjenes fra Værvej.
For delområde 2 gælder
5.16.1 Delområde 2 vejbetjenes fra Gyldenløvesvej.
For delområde 3 gælder
5.17.1 Delområde 3 vejbetjens fra Værvej overfor Galgehøj eller gennem delområde 2.
Der skal i forbindelse med stamvejen fra Værvej til delområde 1 etableres en hævet flade på Værvej jfr. udbygningsaftale.
Der skal etableres vendepladser i området, for at sikre renovationsbiler og lignende kan vende ubesværet i området jf. Vejreglerne.
Belysningen skal udføres som parkbelysning, for at sikre karakteren af at veje og stier er en del af opholdsarealerne i området.
Kørebanen i et vejudlæg skal være med fast belægning. Dele af et vejudlæg, parkeringsarealer, indkørsler kan etableres i eksempelvis græsarmering så regnvand kan nedsive.
Primære lokalveje (Stamveje) og sekundære lokalveje (Boligveje) anlægges med lav hastighed.
Vejene skal i dens udformning og indretning tilgodese den ønskede/skiltede hastighed, hvilket bl.a. kan medføre at der skal etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger.
6.1 Der skal udlægges parkering ved tæt-lav byggeri enten med 2 parkeringspladser pr. bolig som individuel parkering eller 1 parkeringsplads pr. bolig og 0,5 parkeringsplads pr. bolig som fællesparkering.
6.2 Der skal anlægges 2 p-pladser pr. bolig ved åben-lavt byggeri.
Kravene har udgangspunkt i Horsens Kommunes vejledende parkeringsnorm.
7.1 Området skal kloakeres efter anvisning fra Horsens Kommune og Horsens Vand.
7.2 Området skal seperat kloakeres. Regnvand ledes til regnvandsbassiner, der udformes med en landskabelig bearbejdning.
7.3 Tagvand fra tage kan nedsives i faskiner, såfremt tagene ikke er lavet af bly, zink og kobber. Der skal søges om tilladelse til nedsivning af regnvand.
7.4 Der må bortledes regnvand fra den enkelte matrikel indenfor lokalplanområdet svarende til en befæstelsesgrad på 0,3 . Overstiger befæstelsen 0,3 skal regnvandet forsinkes eller håndteres lokalt, således at befæstigelsesgraden på 0,3 overholdes.
7.5 Der skal etableres belysning af veje og stier i overensstemmelse med Horsens Kommunes belysningsplan.
7.6 El-ledninger skal fremføres som jordkabler.
7.7 Der skal i området sikres fornøden vandforsyning til brug for brandslukning. Vandforsyningens art og omfang skal afklares med brandvæsenet.
Belysningen på opholds- og friarealer bør kun rettes mod terræn, for at sikre trafikkanter og naboer mod at blive blændet.
8.1 Bebyggelsen skal følge intentionerne, der er vist på illustrationsplanen, kortbilag 4, og beskrevet i redegørelsen.
8.2 Boligerne må maksimalt have en højde på 7 meter, regnet fra naturligt terræn.
8.3 Solvarme- eller solcelleanlæg skal udføres med antirefleksbehandlet overflade og være parallelle med tagflader og/eller facader.
Der må ikke bygges i mere end 7 meters højde. Udstykningen tilpasses landskabet med en lav bebyggelse som omkranses af grønne arealer, samt en grøn kile centralt i udstykningen, der sikrer kig til Nørrestrand. Lokalplanen tager højde for en graduering af bebygget og ikke bebygget areal i overgangen mellem land og by.
Ny bebyggelse skal tilpasses det naturlige terræn for at sikre uhensigtsmæssige terrænreguleringer mod naboer. Hvis naboer er enige om at terrænregulere med støttemur i skel kan dette være en løsning.
9.1 Facader og tagflader må ikke udføres med reflekterende materialer eller blændende overflader. Der må ikke anvendes glaserede eller ædelengoberede tagsten.
9.2 Som tagmateriale kan vælges begrønnede tage, tagpap, tegl eller natursten i mørke eller røde farver.
9.3 Facader skal fremstå i tegl, natursten, træ eller som pudset/vandskuret overflade.
9.4 Facader skal fremstå i jordfarver.
9.5 Facader må ikke være hvide.
9.6 Af hensyn til vandmiljøet må der ikke anvendes tagmaterialer af kobber, jfr. afsnittet i redegørelsen om spildevand.
9.7 Affaldsbeholdere skal placeres i henhold til "Regulativ for Husholdningsaffald" og være afskærmet set fra vejen. Afskærmningen kan bestå af beplantning eller et fast hegn, der harmonerer med husets arkitektur og materialeholdning.
Bestemmelserne om bebyggelsens udseende skal medvirke til at der etableres en moderne boligbebyggelse med et visuelt afdæmpet helhedspræg, idet området er placeret tæt på Nørrestrand, det værdifulde kulturmiljø omkring Meldrup landsby og i et bevaringsværdigt landskab.
Der tillades flere typer tagmateriale og farver men under hensyntagen til den landskabelige virkning, idet der ikke tillades blanke eller reflekterende materialer eller markante farver.
Begrundelsen for den nævnte materiale- og farveholdning er ønsket om at bebyggelsen vil falde naturligt og diskret ind i landskabet, samt at der opnås en sammenhængende helhed i udstykningen. Bebyggelsens ensartethed og farve er afgørende for områdets samlede udtryk.
10.1 Der skal udlægges et 10 meter bredt bælte langs Værvej ud for delområde 1 og 2 til etablering af et grønt forløb som overgang mellem vej og parceller, som vist på kortbilag 3 og 4.
10.2 Der skal udlægges grønne fællesarealer i princippet som vist på bilag 3 og 4. Fællesarealer udlægges i græs med grupper af lave træer og buske. Indenfor fællesarealerne kan der indrettes lege - og opholdsarealer.
10.3 Der kan etableres et regnvandsbassin indenfor lokalplanområdet i delområde 1 og 2 som en del af et fælles grønt friareal.
10.4 Regnvandsbassiner anlægges med permanent vandspejl og med en landskabelig udformning. Regnvandsbassiner må ikke indhegnes, men skal fremstå som naturlige vandhuller med beplantning.
10.5 Private haver må ikke afgrænses mod omgivelserne af faste hegn, men kan i naboskel afgrænses af levende hegn som f.eks.klippede hække eller anden levende beplantning. Mod friarealer skal parcellerne afgrænses af levende hegn eller henligge i græs.
10.6 Det levende hegn, der i dag findes langs det nordøstlige skel af matr. nr. 3b Meldrup by, Vær, skal bevares eller erstattes med et nyt.
10.7 Der udlægges en grøn kile centralt i udstykningen, hvor den ene stamvej placeres.
10.8 Der udlægges en grøn kile langs lokalplanen sydlige skel på min. 10 meter. Kilen udlægges i græs med enkelte træer og en sti der forbinder området til Nørrestrand.
10.9 Der skal plantes lave træer langs vejudlæg i princippet som vist på illustrationsplanen, kortbilag 4.
10.10 Det naturlige terræn skal bevares. Kun omkring hus, adgang og terrasse må det reguleres. Undtaget er regnvandsbassiner og vejanlæg. Terrænreguleringer, der overstiger +/- 0,5 meter skal godkendes af Teknik og Miljø. Der henvises til Horsens Kommunes vejledning 'Terrænregulering og jordhåndtering i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde'.
10.11 Der kan indenfor delområde 1 og 2 opstilles midlertidig fjernvarmeforsyningsanlæg, på op til 30M², for hver 20 ejendomme i lokalplanområdet. Det midlertidige fjernvarmeforsyningsanlæg skal være beklædt med sortmalet vandret ru træbræddebeklædning og have fladt tag.
10.12 Alle friarealer holdes fri for bebyggelse, bortset fra bygninger til områdets forsyning f.eks. transformerstationer og pumpestationer.
10.13 De rekreative arealer må ikke udstykkes og skal fremtræde som fælles for området og offentligheden i sin helhed.
10.14 Der må ikke opstilles tanke til opbevaring af olie, diesel, benzin eller lign.
Det er intentionen med lokalplanen at bevare kig til området ved Nørrestrand og det omgivende landskab. De grønne friarealer udlægges med græs.
Det er et mål, at friarealerne får et naturpræg. Derfor anlægges regnvandsbassinet som et naturlignende vandhul med permanent vandspejl og en dybde på min. 1 meter. Friarealerne tilsås med naturgræs, der slås 1-2 gange årligt.
Beplantningen er en vigtig del af den samlede oplevelse, som man får af boligområdet både som beboer og besøgende. Beplantningen hjælper samtidig med at skabe rum på områdets ophold- og friarealer.
Etableringen af regnvandsbassiner i delområde 1 og 2 er nødvendig for at håndtere områdets regnvand, men samtidig vil det kunne indgå som et rekreativt element på områdets fællesarealer.
Der skal udarbejdes en fjernelsesdeklaration med krav om at området reetableres i overensstemmelse med lokalplanens øvrige bestemmelser. Dette skal ske i byggetilladelsen.
Arealerne rundt om anlægget skal vedligeholdes i minimum 1 meters bredde mindst 2 gange årligt, af ejeren af anlægget.
11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret: de i § 6 nævnte parkeringsarealer og fælles- og friarealer i overensstemmelse med udstykningsplanens principper.
11.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet den kollektive varmeforsyning.
12.1 Der er medlemspligt for alle boliger inden for lokalplanområdet.
12.2 Andelsboliger og/eller ejerlejligheder repræsenteres iht. deres vedtægter og i forhold til det antal boliger vedkommende repræsenterer.
12.3 Grundejerforeningen forestår drift og vedligeholdelse af veje, stier og grønne arealer, når disse er anlagt. Overtagelsen kan ske etapevis i takt med områdets udbygning.
12.4 Kommunen kan til enhver tid kræve grundejerforeningen oprettet.
12.5 Vedtægter og vedtægtsændringer skal godkendes af Byrådet. Byrådet vil sikre sig, at det i vedtægterne fremgår, at brug af sprøjtemidler indenfor området bør undgås, på grund af drikkevandsinteresserne i området.
13.1 Private servitutter der er uforlignelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. Planlovens § 18. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor.
Ingen bestemmelser.
15.1 Når lokalplanen er endelig vedtaget og offentliggjort må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen medfører i sig selv ikke pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen og den hindrer ikke en fortsat lovlig anvendelse af en ejendom.
15.2 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. Planlovens § 15. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor.
15.3 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i Byggeloven.