2015-5 - Boliger, Ravnebjerget, Søvind
Vedtaget
2015-5 - Boliger, Ravnebjerget, Søvind
Vedtaget
I henhold til lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
Det er formålet med lokalplanen, at
1.1 fastlægge rammerne for anvendelse af området til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse.
1.2 fastlægge den trafikale adgang til området.
1.3 sikre stiforbindelser med offentlig adgang gennem området.
1.4 overføre området til byzone.
Det er lokalplanens formål
at sikre et fortsat udbud af boliger i den nordøstlige del af Horsens ved udlæg af et nyt boligområde.
at bebyggelsen skal tilpasse sig landskabet gennem placering, materialeholdning og terræntilpasning.
at de eksisterende naturelementer og udlagte regnvandsbassiner skal indpasses i bebyggelsen som en del af de rekreative elementer og i sammenhæng med udlagte grønne arealer.
2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikelnumrene 1d og 1l Vær Præstegård, Vær og matr.nr. 2a og 3b Meldrup By, Vær.
2.2 Lokalplanområdet overføres til byzone ved lokalplanen endelige vedtagelse.
2.3 Lokalplan inddeles i 3 delområder som vist på kortbilag 2.
3.1 Lokalplanområde kan anvendes til helårsboliger, grønne friarealer, regnvandsbassiner, samt veje og stier.
3.2 Der kan indenfor området indpasses nødvendige mindre bygningsanlæg til fællesforsyningsanlæg m.m.
3.3 Der kan på den enkelte ejendom drives virksomhed inden for miljøklasse 1. Virksomheden skal være af en sådan art, at den almindeligvis kan udføres i beboelseslejligheder eller beboelseshuse. Det er en betingelse, at virksomheden drives af den der bebor ejendommen, at virksomheden drives på en sådan måde, at karakteren af villa ikke forandres, eksempelvis ved skiltning eller lignende og at virksomheden ikke medfører behov for mere parkering, end der er plads til på den pågældende ejendom.
For delområde 1 gælder
3.4.1Delområde 1 må kun anvendes til åben-lav enfamiliehuse.
For delområde 2 gælder
3.5.1Delområdet må anvendes enten til åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse.
For delområde 3 gælder
3.6.1Området skal anvendes til grønt rekreativt formål.
3.6.2 Derudover kan der indenfor området etableres et regnvandsbassin.
Området skal fremstå med karakter af boligområde til enten åben lav eller tæt lav bebyggelse. Derfor kan der ikke gives tilladelse andre anvendelser end de ovenfor nævnte.
4.1 Arealer til tekniske anlæg kan udstykkes som sokkelgrund +1,5 meter hele vejen rundt herom.
For delområde 1 gælder
4.2.1 Grunde til åben-lav skal have en størrelse på minimum 700 m2.
For delområde 2 gælder
4.3.1 Grunde til tæt-lav boligbebebyggelse skal have en størrelse på min 400 m2.
4.3.2 Grunde til åben-lav skal have en størrelse på minimum 700 m2.
�
De relativt store grundstørrelser er fastlagt ud fra ønsket om stor åbenhed i bebyggelsen i området som helhed.
5.1 Lokalplanområdet skal vejbetjenes med stamveje delvist fra Værvej(delområde 1) og fra Gyldenløvesvej (delområde 2).
5.2 Delområde 3 skal vejbetjenes enten fra Værvej eller gennem delområde 2.
5.3 Primære lokalveje (Stamveje) der vejbetjener delområde 1 og 2, udlægges i en bredde på 12-15 m dvs. med 6,5 m kørebaneareal, 2-3 m rabatareal langs den ene vejside mellem kørebane og fortov, 2 m fortov langs den ene vejside og 2-3 m yderrabat mellem vejanlægget og tilstødende parceller og/eller grønne fællesarealer.
5.4 Sekundære lokalveje (Boligveje) i delområde 1 og 2 udlægges i en bredde på 8-10 m, dvs. med 5-5,5 m kørebaneareal, 1-2 m rabatareal langs begge vejsider mellem kørebane tilstødende parceller og/eller grønne fællesarealer.
5.5 Centralt i udstykningen udlægges en stamvej i en grøn kile, delområde 2.
5.6Den grønne kile i delområde 2 får et udlæg med 6 m kørebane,1-2 m rabatareal langs den ene vejside mellem kørebane og tilstødende parceller, 5 m sti mellem vejanlægget og grønt fællesareal.
5.7 På illustrationsplanens bilag 4 er vist de arealer der skal udlægges til vej- og stianlæg.
5.8 Vej- og sti skal i videst muligt omfang tilpasses eksisterende terræn samt redegøre for eventuelle terrænreguleringer (skråningsanlæg langs veje og stier) på tilstødende grunde uden for vejudlæggene. (Der henvises til vejledningen Terrænreguleringer udarbejdet af Teknik og Miljø)
5.9 Der kan etableres én overkørsel pr. parcelhusgrund med en maksimal bredde på 4 m ved skel ved enkelt carport/garage, og maksimalt 6 m bred ved skel ved dobbelt carport/garage. Der kan endvidere etableres en fodgængeradgang til fordør/postkasse som maksimalt er 2 m bred. Fodgængeradgang og overkørsel skal være indbyrdes adskilt med en minimumsafstand på 3 m.
5.10 Til stamvejene må der ikke være direkte adgang fra de tilgrænsende grunde/parceller. De enkelte parcelhusgrunde må kun have direkte vejadgang til boligvejene.
5.11 Inden for oversigtsarealerne i kryds må der ikke plantes hække eller etableres rækværker, plantestensmure eller lignende med en højde over 0,8 m.
5.12 I alle blinde vejender skal der etableres vendemulighed for lastbiler (renovationsvogne, flyttevogne m.v.).
5.13 Alle nye veje og stier bliver private fællesvej/private fællesstier, og grundejerforeningen overtager derfor driften og vedligeholdelsen heraf.
5.14 Stier anlægges med et udlæg på 5 meter med en stibanebredde på 2 meter. Stier udlægges i stenmel eller grus.
For delområde 1 gælder
5.15.1 Delområde 1 vejbetjenes fra Værvej.
For delområde 2 gælder
5.16.1 Delområde 2 vejbetjenes fra Gyldenløvesvej.
For delområde 3 gælder
5.17.1 Delområde 3 vejbetjens fra Værvej overfor Galgehøj eller gennem delområde 2.
Områdets interne veje og stier skal fremstå som stilleveje (max 15 km/h), med mulighed for leg og ophold efter vejloven regler. Dette kan være med til at skabe større fællesskab og sammenhæng internt i boligområdet. Se desuden afsnittet Lokalplanens Indhold. Kørsel i området må kun ske med meget lav hastighed og der må derfor ikke ske adskillelse af gang- og kørearealer (dog gerne i belægningsskift). Parkering må ikke ske uden for særligt afmærkede pladser (excl. cykler, motorcykler, knallerter).
Kanter og rabatter udformes med i græs og græsarmering for at sikre et grønt udtryk i boligområdet.
Der skal etableres vendepladser i området, for at sikre renovationsbiler og lignende kan vende ubesværet i området jf. Vejreglerne.
Det er samtidig vigtigt, at der etableres en god offentlig stiforbindelse mellem den eksisterende nord-sydgående sti i lokalplanområdet vestlige kant og Ravnebjerget.
Belysningen skal udføres som parkbelysning, for at sikre karakteren af at veje og stier er en del af opholdsarealerne i området.
6.1 Der skal etbaleres 2 parkeringpladser pr. bolig ved åben-lav boligbebyggelse.
6.2 Der skal etableres 1 parkeringsplads pr. bolig ved tæt-lav, og derudover skal der etableres ½ parkeringsplads pr. bolig som gæsteparkering indenfor det tæt-lave boligområde. Gæstepladserne i et tæt-lav område kan indgå i fællesvejene (opholds- og legeområderne), hvis de markeres med opstribning, belægningsskift, markeringssøm el.lign.
Det er vigtigt, at lokalpalnen sikrer, at der er tilstrækkeligt med parkeringsfaciliteter i området.
7.1 Alle forsyningsledninger skal udføres som jordledninger.
7.2 Opholds- og fri arealer kan belyses, men hvis de belyses skal det være med parkbelysning rettet mod terræn.
Dette er for at sikre områdets samlede visuelle udtryk og karakter set i sammenhæng med de omkringliggende boligområder og landskab.
Belysningen på opholds- og friarealer bør kun rettes mod terræn, for at sikre trafikkanter og naboer mod at blive blændet.
8.1 Området eksisterende beboelses- og driftsbygninger må gerne fjernes.
8.2 Ny bebyggelse må ikke opføres i mere end to etager.
8.3 Ny bebyggelse skal tilpasses det naturlige terræn.
8.4 Terrænregulering må ikke overstige +/- 0,5 meter.
8.5 Der må ikke terrænreguleres med støttemure mod boligveje, hvis støttemuren måler mere end 0,5 meter i højden.
8.6 Den nye bebyggelses samlede højde må ikke overstige 8,5 meter og facadehøjden må ikke overstige 7,5 meter.
8.7 Der må ikke etableres nogen former for bebyggelse indenfor de naturbeskyttede arealer i området.
Der må ikke bygges i mere end to etager og 8,5 meter, fordi boligområdet skal passe ind i den eksisterende skala i byen men også fordi området ligger indenfor kystnærhedszonen og den sydlige del af lokalplanområdet ligger indenfor kirkebyggelinjen for Søvind Kirke.
Ny bebyggelse skal tilpasses det naturlige terræn for at sikre uhensigtsmæssige terrænreguleringer mod naboer. Hvis naboer er enige om at terrænregulere med støttemur i skel kan dette være en løsning.
9.1 Beboelsesbygningens facader skal udføres i ensartede materialer i farver dannet af sort, hvid og jordfarver.
9.2 Sekundære bygninger som garage/carport, skure og lignende kan udføres i andre materialer end beboelsesbygninger.
9.3 Facader kan begrønnes med beplantning.
9.4 Taghældningen på bygninger i 1 etage skal være mellem 0o og 45o. Bygninger i to etager skal have en taghældning mellem 0o og 15o.
9.5 Facader og tagflade skal etableres med ikke reflekterende/blændende overflader. Vinduer er undtaget fra bestemmelsen.
9.6 Der må etableres solvarme- og solcelleanlæg, hvis disse udføres med antirefleksbehandlet overflade og hvis de orienteres således at de ikke blænder naboer i området.
9.7 Skiltning og reklamering, udover almindelig navne- og nummerskiltning, må ikke finde sted. Der kan dog tillades et enkelt mindre skilt, hvis der i boligen drives en lovlig virksomhed efter § 3.3.
9.8 Der må ikke opsættes radio- eller tv-antenner udendørs.
Bebyggelsens ensartedhed og farve er afgørende for områdets samlede udtryk, hvorimod der godt kan etableres bygninger i forskelligeartede materialer, når blot den enkelte bygning fremstår ensartet, det vil sige at facade ikke beståer af mere end to typer materialer udoverv vinduer og døre.
Ved vurdering af reflekterende/blændende overflader kan der henvises til NCS skalaen, som opererer med glansgrader mellem 0 og 100, hvor 0 svarer til den helmatte overflade og 100 svarer til en maximalt højglans overflade. Facade- og tagmaterialer bør have en glansgrad på højst 20.
Taghældningen bør ikke overstige 450 for en etages byggeri, da dette vil opleves fremmed i forhold til områdets nabobebyggelser. To etagers byggeri må ikke have en større hældning end 150 for at undgå udnyttelsen af loftsrummet på en toetagersbygning. Dette er blandt andet for at sikre naboer mod indbliksgéner, men også for at sikre karakteren af området, som et område til énfamilieboliger.
Et mindre skilt, er et skilt der ikke overstiger en størrelse på 0,6 x 0,3 meter.
Radio- og tv-antenner skæmmer områdets visuelle karakter, hvorfor disse ikke må opsættes indenfor området.
10.1 Der skal etableres en støjmur eller et støjhegn i naboskel mod syd mod mejeriet. Støjmuren/hegnet kan begrønnes.
10.2 Arealet mod sydvest der beskyttet af naturbestyttelseslovens §3 skal bevares og friholdes for alle former for bebyggelse, belysning veje og stier og lignende.
10.3 Der skal indenfor området sikres beplantning med enkeltstående træer og grupper af træer på de fælles opholds- og friarealer.
10.4 Der kan etableres et regnvandsbassin indenfor lokalplanområdet i delområde 3, som en del af et fælles grønt friareal.
Støjmuren/hegnet skal etableres, for at sikre, at boligerne indenfor lokalplan området ikke påvirkes væsentligt at støj fra mejeriet. En begrønning af muren vil styrke den visuelle sammenhæng med lokalplanens fremtidige boligområde.
Beplantningen er en vigtig del af den samlede oplevelse, som man får af boligområdet både som beboer og besøgende. Beplantningen hjælper samtidig med at skabe rum på områdets ophold- og friarealer.
Etableringen af et regnvandsbassin i delområde 2 er nødvendig for at håndtere områdets regnvand, men samtidig vil det kunne indgå som et rekreativt element på områdets fællesarealer.
11.1 Før ny bebyggelse tages ibrug skal veje og stier i §5 og parkering i § 6 være etableret.
11.2 Før bebyggelse i området kan tages i brug, skal den seperatkloakeres og tilsluttes den kollektive spildevandsforsyning.
11.3 Før ny bebyggelse tages ibrug skal regnvandsbassinet i §10 være etableret.
11.4 Før ny bebyggelse tages ibrug skal der sikres varmeforsyning af boligerne.
11.5 Før ny beyggelse tages ibrug skal den forsynes med vand fra Søvind Vandværk.
11.6 Før ny bebyggelsen kan tages ibrug, skal det dokumenteres at Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser er overholdt. Der skal etableres en støjskærm i skel mod syd.
11.7 Før ny bebyggelse tages ibrug skal beplantning og belysning i overensstemmelse med §5, §7 og §10 være etableret.
Bestemmelser om tilslutning til forsyningsfaciliteterne er altafgørende for om boligen er beboelig, derfor skal disse sikres inden bebyggelsen tages ibrug.
Den individuelle varmeforsyning skal ske ved hjælp af fossilfri varmekilde som f.eks. varmepumper eller solenergi for at sikre, at Horsens Kommune på længere sigt opnår en fossilfri varmeforsyning.
Der skal støjafskærmes mod Søvind mejeri, der ligger lige syd for lokalplanområdet, for at boligerne ikke støjpåvirkes ud over det som Miljøstyrelsens vejledning foreskriver.
Belysning og beplantning skal være etableret for at beboerne får en sikkerhed for at disse elementer etableres i området.
12.1 Der skal oprettes én grundejerforening, med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanområdet. Hver bolig har én stemme på grundejerforeningens generalforsamling uanset om det er en åben-lav eller en tæt-lav bolig.
12.2 Grundejerforeningen skal desuden stå for driften af de grønne områder indenfor lokalplanområdet.
12.3 Grundejerforeningen skal oprettes, senest når 2/3 af grundene er bebygget eller når Horsens Kommune kræver det.
12.4 Grundejerforeningen skal, efter krav fra Horsens Kommune, optage medlemmer fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med en eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger.
12.5 Grundejerforeningen har pligt til vederlagsfrit at tage skøde på fællesarealer, veje og stier, når disse er anlagt.
12.6 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Horsens Kommune.
12.7 Grundejerforeningens vedtægter skal indeholde en økonomisk fordelingsnøgle til vedligeholdelsesudgifterne til fællesanlæg blandt alle foreningens medlemmer.
Der skal etableres grundejerforening indenfor området blandt andet for at sikre en oragnisation, der kan varetage driften af området fællesarealer, grønne områder osv.
13.1 Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen i henhold til planloven (planlovens § 18).
Ingen bestemmelser.
15.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planloven kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
15.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen.
15.3 Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., medmindre Horsens Kommune skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens § 19 og 20). Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved vedtagelse af en ny lokalplan.
15.4 Såfremt et forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven.