302 - Boliger, Værvej, Horsens
Vedtaget
302 - Boliger, Værvej, Horsens
Vedtaget
I henhold til lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
Det er formålet med lokalplanen, at
1.1 fastlægge anvendelse af delområde 1 til åben-lav boligbebyggelse og delområde 2 til rekreative formål.
1.2 fastlægge den trafikale adgang til området.
1.3 sikre stiforbindelser med offentlig adgang gennem området.
1.4 overføre delområde 1 til byzone.
1.5 fastsætte maksimale befæstelsesgrader for at varetage klimahensyn
1.6 sikre det nødvendige bassinanlæg og vej- og stiadgang hertil
1.7 sikre kig til Vær Kirke
Det er lokalplanens formål at sikre et fortsat udbud af boliger i den nordøstlige del af Horsens ved udlæg af et nyt boligområde. Bebyggelsen skal tilpasse sig landskabet gennem placering, materialeholdning og terræntilpasning. De eksisterende naturelementer og det udlagte regnvandsbassin skal indpasses som en del af de rekreative elementer og i sammenhæng med udlagte grønne arealer.
2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter en del af matrikelnummeret 1e, Vær, Meldrup By.
2.2 Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder, som vist på kortbilag 2.
For delområde 1 gælder
2.3 Delområde 1 overføres til byzone ved lokalplanens endelige vedtagelse.
For delområde 2 gælder
2.4 Lokalplanområdets delområde 2 fastholdes i landzone, og lokalplanen tildeles ”bonusvirkning”.
Lokalplanområdets delområde 2 fastholdes i landzone, og lokalplanen tildeles ”bonusvirkning”. Det betyder, at lokalplanens bestemmelser erstatter landzonetilladelser, der efter Planlovens § 35, stk. 1 skal søges i forbindelse med anvendelse og bebyggelse i landzone.
Bestemmelser fastsættes i delområdet.
For delområde 1 gælder
3.1 Lokalplanområdet kan anvendes til helårsboliger, grønne friarealer, samt veje og stier.
3.2 Der kan indenfor området indpasses nødvendige mindre bygningsanlæg i op til 30 m² til fællesforsyningsanlæg m.m.
3.3 Der er adgang til lokalplanområdets veje og stier som vist på kortbilag 3, Fremtidige forhold.
3.4 Området må anvendes til åben-lav boligbebyggelse.
For delområde 2 gælder
3.5 Området må anvendes til rekreativt grønt område, hvor der opføres regnvandsbassin.
3.6 Der må ikke opføres bebyggelse inden for området.
Åben-lav bebyggelse består af fritliggende enfamilie-huse.
Bestemmelser fastsættes i delområdet.
For delområde 1 gælder
4.1 Der skal udstykkes efter strukturen som vist på kortbilag 4, Illustrationsplan.
4.2 Grunde til åben-lav boliger må udstykkes med grundstørrelser mellem ca. 800 m2 og 1100 m2. Andele af veje og fælles friarealer kan ikke medregnes i mindstegrundstørrelsen for parceller til åben-lav.
De relativt store grundstørrelser er fastlagt ud fra ønsket om stor åbenhed i bebyggelsen i området, og for at skabe kig mod Vær kirke.
5.1 Der skal etableres en offentlig tilgængelig, rekreativ sti til og rundt om bassinet/søen som vist på kortbilag 3, Fremtidige forhold.
5.2 Stierne, som ligger i tilknytning til vejene, dvs. stianlæg i eget tracé udlægges med belægning som f.eks. grus, stenmel. Stiernes placering er vist på kortbilag 3, Fremtidige forhold.
For delområde 1 gælder
5.3 Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra den sekundære trafikvej Værvej og ved en senere bebyggelse af matr. nr. 2r beliggende syd for lokalplanområdet, forslås det at området tilsluttes vejforbindelsen til Amballevej samtidigt med at den midlertidige vejtilslutning til Værvej sløjfes/nedlægges.
5.4 Der skal gøres plads til en eventuel fremtidig vejbetjening fra Amballevej, når området mod syd engang udstykkes.
5.5 Vejanlægget i boligområdet udføres som primære lokalveje (stamveje) og som sekundære lokalvej (Boligvej), jf. kortbilag 3, Fremtidige forhold.
5.6 Der må ikke være direkte adgang fra de tilgrænsende grunde/parceller til Værvej og til stamvejen.
5.7 Vejene skal i dens udformning og indretning tilgodese den ønskede/skiltede hastighed, hvilket bl.a. kan medføre at der skal etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger.
5.8 Inden for oversigtsarealerne i kryds må der ikke plantes hække eller etableres rækværker, plantestensmure eller lignende med en højde over 0,8 m.
5.9 I alle blinde vejender skal der etableres vendemulighed for lastbiler (renovationsvogne, flyttevogne m.v.).
5.10 Alle nye veje og stier bliver private fællesveje/private fællesstier, og grundejerforeningen overtager derfor driften og vedligeholdelsen heraf.
5.11 Der skal fra boligvejen sikres adgang til service af vandbassinet via stianlægget som vist på kortbilag 3, Fremtidige forhold.
De endelige stiforløb kan justeres, hvis det er nødvendigt for at skabe en bedre sammenhæng til de øvrige stianlæg, også stianlæg udenfor lokalplanområdet.
Der skal etableres vendepladser i området, for at sikre renovationsbiler og lignende kan vende ubesværet i området jf. Vejreglerne.
Kørebanen i et vejudlæg skal være med fast belægning. Dele af et vejudlæg, parkeringsarealer, indkørsler kan etableres i eksempelvis græsarmering så regnvand kan nedsive.
Primære lokalveje (Stamveje) og sekundære lokalveje (Boligveje) anlægges med lav hastighed.
Vejene skal i dens udformning og indretning tilgodese den ønskede/skiltede hastighed, hvilket bl.a. kan medføre at der skal etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger.
1. Primære lokalveje (Stamveje), udlægges i en bredde på 12-14,5 m:
a. 6-6,5 m kørebaneareal
b. 2-3 m rabatareal langs begge vejsider
c. 2 m fortov langs den ene vejside
d. 2-3 m yderrabat mellem fortov og tilstødende parceller og/eller grønne fællesarealer.
2. Sekundære lokalveje (Boligveje) udlægges i en bredde på 7,5-10 m:
a. 5,5 m kørebaneareal
b. 1-2 m rabatareal langs begge vejsider
Bestemmelser fastsættes i delområdet.
For delområde 1 gælder
6.1 Der skal anlægges 2 parkeringspladser pr. bolig ved åben-lav bebyggelse.
Kravene har udgangspunkt i Horsens Kommunes vejledende parkeringsnorm.
Bestemmelser fastsættes i delområdet.
For delområde 1 gælder
7.1 Området spildevandskloakeres. Regnvand nedsives lokalt på egen grund eller ledes til nedsivning i bassin indenfor lokalplanområdet. Bassinet udformes med en landskabelig bearbejdning.
7.2 Tagvand fra tage kan nedsives i faskiner, såfremt tagene ikke er lavet af bly, zink og kobber.
7.3 Der må bortledes regnvand fra den enkelte matrikel inden for lokalplanområdet svarende til en befæstelsesgrad på 0,35 for åben-lav bebyggelse. Overstiger befæstelsen 0,35 for åben-lav skal regnvandet forsinkes eller håndteres på egen matrikel, således at befæstelsesgraden overholdes.
7.4 El-ledninger skal fremføres som jordkabler.
7.5 Der skal i lokalplanområdet være kollektiv varmeforsyning og hele området omfattes af tilslutningspligt til denne.
7.6 Belysningen må ikke være generende eller blændende for trafikanter eller beboere i området. Belysningen skal være nedadrettet
Der skal søges om tilladelse til nedsivning af regnvand.
Bestemmelser fastsættes i delområdet.
For delområde 1 gælder
8.1 Bebyggelsen skal følge intentionerne, der er vist på illustrationsplanen, kortbilag 4, og beskrevet i redegørelsen.
8.2 Bebyggelsen må opføres i maksimum 1 etage. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være hævet mere end 6 meter over naturligt terræn/niveauplan.
8.3 Solvarme- eller solcelleanlæg skal udføres med antirefleksbehandlet overflade og være parallelle med tagflader og/eller facader.
8.4 Der må ikke ske terrænreguleringer nærmere skel end 1 m fra skel. Undtaget herfra er dog terrænregulering i naboskel, såfremt der kan opnås enighed mellem berørte naboer.
8.5 Der skal sikres en zone fri for bebyggelse og beplantning, over 1,5 meter, der skærmer kig fra Værvej mod Vær Kirke, som vist på kortbilag 3, Fremtidige forhold.
For delområde 2 gælder
8.6 Delområde 2 må ikke bebygges.
8.7 Der må til regnvandsbassinet etableres pumpestation med tilhørende el- og ventilationsskab.
Der må ikke bygges i mere end 6 meters højde. Udstykningen tilpasses landskabet med en lav bebyggelse som sikrer kig til Vær Kirke. Lokalplanen tager højde for en graduering af bebygget og ikke bebygget areal i overgangen mellem land og by.
Ny bebyggelse skal tilpasses det naturlige terræn for at sikre uhensigtsmæssige terrænreguleringer mod naboer. Hvis naboer er enige om at terrænregulere med støttemur i skel kan dette være en løsning.
Bestemmelser fastsættes i delområdet.
For delområde 1 gælder
9.1 Facader og tagflader må ikke udføres med reflekterende materialer eller blændende overflader. Der må ikke anvendes glaserede eller ædelengoberede tagsten.
9.2 Tage skal udføres som sadeltage i tegl, betontagsten eller tagpap i sort.
9.3 Facader skal fremstå i tegl, natursten, træ eller som pudset/vandskuret overflade. Facadepartier som gavltrekanter og facader på mindre bygninger under 50 m2, som skure, drivhuse, garager og lignende, må udføres i andre materialer.
9.4 Facader på alle bygninger skal fremstå i jordfarver.
9.5 Facader på alle bygninger må ikke være hvide.
9.6 Af hensyn til vandmiljøet må der ikke anvendes tagmaterialer af kobber, zink og bly jfr. afsnittet i redegørelsen om spildevand.
9.7 Affaldsbeholdere skal placeres i henhold til "Regulativ for Husholdningsaffald" og være afskærmet set fra vejen. Afskærmningen kan bestå af beplantning eller et fast hegn, der harmonerer med husets arkitektur og materialeholdning.
Bestemmelserne om bebyggelsens udseende skal medvirke til at der etableres en moderne boligbebyggelse med et visuelt afdæmpet helhedspræg, idet området er placeret tæt på Vær Kirke og det værdifulde kulturmiljø omkring Meldrup landsby og i nærhed til et bevaringsværdigt landskab.
Der tillades flere typer tagmateriale under hensyntagen til den landskabelige virkning, idet der ikke tillades blanke eller reflekterende materialer eller markante farver.
Begrundelsen for den nævnte materiale- og farveholdning er ønsket om at bebyggelsen vil falde naturligt og diskret ind i landskabet, samt at der opnås en sammenhængende helhed i udstykningen. Bebyggelsens ensartethed og farve er afgørende for områdets samlede udtryk.
10.1 Der skal sikres en zone fri for beplantning, over 1,5 meter, der sikrer kig fra Værvej mod Vær Kirke, som vist på kortbilag 3, Fremtidige forhold.
10.2 Der skal plantes træer, langs vejudlæg og på fælles friarealer som i princippet vist på kortbilag 3, fremtidige forhold. Træer på fælles friarealer skal udlægges i arterne, Egetræ (Quercus Robus), Fuglekirsebær (Prunus Avium), Rødel (Alnus Glutinosa) eller Løn (Acer).
10.3 Det naturlige terræn skal bevares. Kun omkring hus, adgang og terrasse må det reguleres. Undtaget er regnvandsbassiner og vejanlæg. Terrænreguleringer, der overstiger +/- 0,5 meter skal godkendes af Teknik og Miljø. Der henvises til Horsens Kommunes vejledning 'Terrænregulering og jordhåndtering i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde'.
10.4 De rekreative arealer må ikke udstykkes og skal fremtræde som fælles for området og offentligheden i sin helhed.
10.5 Der må ikke opstilles tanke til opbevaring af olie, diesel, benzin eller lign.
10.6 De ubebyggede arealer eller vejarealer må ikke anvendes til oplag og henstilling af campingvogne, både, uindregistrerede køretøjer samt køretøjer med en totalvægt over 3500 kg.
10,7 Lokalplanområdet skal indrettes til at kunne håndtere regnvand på terræn/håndtere vand fra ekstreme regnhændelser, og dimensioneres til som minimum, at kunne håndtere en regnhændelse med en gentagelsesperiode på fx 50 år (T=50).
10.8 På illustrationen "klimatilpasning" fremgår det, hvor vandet skal strømme inde i lokalplanområdet, hvor det skal strømme hen, hvor nedsivningsbassiner placeres med cirka afgrænsning, og hvor på bassinerne, der skal placeres kontrolleret overløb.
10.9 Regnvandsbassinet skal være indrettet med overløb, der sikrer kontrolleret afstrømning når de løber over, og sikrer, at vandet ikke gør skade inde i området og kan ledes kontrolleret ud af området til arealer, hvor det ikke gør skade.
For delområde 1 gælder
10.10 Der skal udlægges grønne fællesarealer i princippet som vist på bilag 3, Fremtidige forhold. Fællesarealer udlægges i græs eller anden bevoksning, med grupper af lave træer og buske. Indenfor fællesarealerne kan der indrettes lege - og opholdsarealer.
10.11 Private haver må ikke afgrænses mod omgivelserne af faste hegn, men kan i naboskel og vej/sti afgrænses af levende hegn som f.eks. klippede hække eller anden levende beplantning. Mod friarealer skal parcellerne afgrænses af levende hegn, i arten bøg (Fagus Sylvatica) som vist på kortbilag 3, fremtidige forhold.
For delområde 2 gælder
10.12 Der skal etableres et regnvandsbassin til lokalplanområdet, som kan anlægges som en del af et fælles grønt friareal.
10.13 Regnvandsbassiner anlægges med flade brinker, permanent vandspejl og en landskabelig udformning. Regnvandsbassiner må ikke indhegnes, men skal fremstå som naturlige vandhuller med beplantning. Indenfor 2-meter brinkzonen må den fremvoksede naturlige vegetation kun slåes 2 x årligt. Den permanente vanddybde skal være ml. 1,0 og 1,5 meter.
10.14 Der skal udlægges træer langs grænsen mellem de to delområder i arten, Egetræ (Quercus Robus).
10.15 Området skal friholdes for bebyggelse.
10.16 Området skal udlægges med beplantning i princippet som vist på bilag 3, Fremtidige forhold. Fællesarealer udlægges i græs eller anden bevoksning, med grupper af træer og buske.
Der indlægges en zone fri for skærmende beplantning, samt reguleringer af beplantning i lokalplanområdet, for at bevare kigget til Vær kirke.
Bestemmelser om træernes arter er valgt ud fra deres forskellige egenskaber, hvor egetræerne kan skabe samhørighed til Galgehøj, mens de andre træer er arter, som bliver mindre og har en smallere krone, så de ikke fjerner udsigt.
I grænsen mellem byzone og landzone er der fastsat krav om bøgehække indenfor delområde 1 for at give en ensartet afslutning mod det åbne land.
Delområde 2 holdes fri for bebyggelse og fastholder en rekreativ karakter som vedtaget i kommuneplanramme 12RE15.
I området plantes træer, der giver en sammenhængende overgang mellem land og bebyggelse. Der skabes med bestemmelser om træernes arter en sammenhørighed til området Galgehøj, som er afgrænset med enkelte klynger af træer mod det åbne land.
11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret de i § 6 nævnte parkeringsarealer
11.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet den kollektive varmeforsyning.
11.3 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før der er sikret afledning af regnvand, enten til nedsivning lokalt på egen grund eller nedsivning i bassin indenfor lokalplanområdet.
11.4 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet fælles kloakanlæg.
11.5 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før der er etableret fælles opholdsarealer, veje, stier som nævnt i § 5
12.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af ejendomme indenfor lokalplanens område.
12.2 Vedtægter og vedtægtsændringer skal godkendes af Horsens kommune.
12.3 Grundejerforeningen skal oprettes, når Horsens Kommune kræver det.
12.4 Grundejerforeningen skal efter krav fra Horsens kommune optage grundejere fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger.
12.5 Grundejerforeningen skal forestå drift, vedligeholdelse, renholdelse af de fællesarealer og fællesanlæg nævnt i §§ 3 og 10.
12.6 Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på de anlagte fællesarealer og de anlagte fællesanlæg nævnt i §§ 3 og 10.
12.7 Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen henlægges til foreningen
Det må forventes at der dannes en fælles grundejerforening med den kommende udstykning mod syd, pga. en fremtidig fælles vej.
13.1 Private servitutter der er uforlignelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. Planlovens § 18. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen.
Ingen bestemmelser.
15.1 Når lokalplanen er endelig vedtaget og offentliggjort må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen medfører i sig selv ikke pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen og den hindrer ikke en fortsat lovlig anvendelse af en ejendom.
15.2 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. Planlovens § 15. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor.
15.3 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i Byggeloven.