Lokalplanen udgør tredje etape af Udviklingsplanen for Nørrestrand, hvor intentionen er, at de naturmæssige og rekreative kvaliteter er de bærende elementer. Visionen for udviklingsplanen har fire grundpiller:
- Naturen og stedet.
- Bydelsidentitet og Horsens DNA.
- Bokvalitet og det gode hverdagsliv.
- Fællesskaber og mangfoldighed.
Det nye boligområde i Nørrestrand III bygger på intentionerne fra udviklingsplanen og udvikles med udgangspunkt i eksisterende værdier og landskabstræk, som bliver identitetsskabende for den nye bydel.
Bebyggelsens placering og orientering tager udgangspunkt i områdets naturlige terræn, sigtelinjer og udsigter mod Nørrestrand. Bebyggelsen koncentreres i klynger på områdets højeste punkter og disponeres med fællesskabende grønne byrum og med mulighed for fællesfaciliteter i de eksisterende gårde og landbohaver. Herved skabes trygge naboskaber, mødesteder og rammer for sociale fællesskaber, samtidig med at naturen integreres som et gennemgående og identitetsskabende element.
Lokalplanen giver mulighed for en variation af almindelige parcelhuse, kompaktparceller og sokkelparceller samt rækkehuse, kædehuse og klyngehuse. Planen rummer derfor også en vis fleksibilitet i valg af bebyggelsestype med mulighed for i alt mellem 121-151 boligenheder. Derudover er der mulighed for omdannelse af eksisterende bebyggelse indenfor delområde 2, 6 og 7 til kompaktparceller eller tæt-lav, hvilket yderligere kan give op mod 13 boligenheder inden for planområdet.
På lokalplanens illustrationsplan vises den forventede udnyttelse af den ikke-byggeretsgivende del af lokalplanområdet, som forventes at kunne rumme ca. 58 boligenheder.
Der udlægges 7 delområder, der inddeler bebyggelsen i enklaver, hvor landskabet strækker sig imellem enklaverne som grønne kiler.
Boligenklaverne organiseres og orienteres med udgangspunkt i det landskab, de hver især er lokaliseret i og skal følge principperne for placering og orientering vist på kortbilag 4, Illustrationsplan.
Princip for hvordan enklaverne organisere og orientere sig i forhold til landskabet på forskellige vis. Henholdsvis omkring Nørresø og Søndersø (§ 3-søer), ved at lægge sig ind i eksisterende plantage, centrere sig om eksisterende bebyggelse eller orientere sig ud mod landskabet og udsigten mod Nørrestrand.
Delområde 1:
Delområde 1 er boligområdets grønne fællesareal, der strækker sig mellem og omkring enklaverne og forbinder dem i et rekreativt netværk med stier på tværs. Delområdet udgør en stor del af planområdet, hvilket understøtter visionen fra udviklingsplanen om, at naturen skal være en attraktion for området. I delområdet reserveres plads til regnvandsbassin og -grøfter, som bidrager med rekreativ værdi.
Delområdet indledes i delområde 1A og 1B. Inden for delområde 1A (støjzone), må der ikke etableres opholdsarealer. Inden for delområde 1A kan der etableres shelters, bålhytter, drivhuse, faste udendørs legeredskaber, boldspil, som basketballbane, discgolfbane, fodboldbane eller multibane, samt faste udendørs træningsredskaber til områdets fælles brug.
Delområde 2 (Søndersø) og 3 (Nørresø):
Delområde 2 og 3 anvendes til åben-lav boligbebyggelse såsom almindelige parcelhuse, kompaktparceller og sokkelparceller.
Boligenklaverne er disponeret som mindre klynger samlet om henforholdsvis Søndersø og Nørresø med stiadgang fra klyngerne. Disponeringen skaber to niveauer af fællesskab: i klyngerne og om søen. For at understøtte fællesskab og tryghed, skal husene placeres med facadelinjen 2-5 meter fra boligvejen. Ligeledes skal garager rykkes tilbage fra facadelinjen, så boligvejen ikke fremstår med primært lukkede facader.
Princip for organisering og orientering af delområde 2 og 3 omkring henholdsvis Søndersø og Nørresø.
Delområde 4 (Bakken):
Delområde 4 anvendes til åben-lav boligbebyggelse såsom almindelige parcelhuse, kompaktparceller og sokkelparceller.
Boligenklaven er disponeret i en loop-struktur, hvor husene følger terrænet og yderste række har udsigt over landskabet og Nørrestrand. Fra boligvejen er der stiadgang mellem bebyggelsen til stisystemet i det grønne fællesareal.
For at understøtte fællesskab og tryghed, skal husene placeres med facadelinjen 2-5 meter fra boligvejen. Ligeledes skal garager rykkes tilbage fra facadelinjen, så boligvejen ikke fremstår med primært lukkede facader.
Princip for organisering og orientering af delområde 4, der åbner sig op mod landskabet og udsigten mod Nørrestrand i en loop-struktur.
Delområde 5 (Udsigten og Plantagen) - ikke byggeretsgivende:
Delområde 5 er omfattet af en konsekvenszone for lugtgener fra et nærliggende husdyrbrug, og lokalplanen vil derfor ikke være byggeretsgivende inden for denne zone. Området rammelokalplanlægges derfor kun. Delområderne 5 udlægges til boligformål i form af åben-lav bebyggelse, men forudsætter ny lokalplan. Bestemmelse om anvendelse er nødvendigt af hensyn til vandhåndteringen, som også skal kunne rumme denne del af udviklingen på sigt.
Delområde 5 er skitseret som en del af illustrationsplanen, for at få skabt en helhedsorienteret planlægning, selvom disse ikke er byggeretsgivende. Delområdet er disponeret i to enklaver med benævnelsen Plantagen og Udsigten.
Boligenklaven Plantagen ligger den nye bebyggelse sig ind i den eksisterende plantage, således bebyggelsen omkranses af træer. Eksisterende beplantning bevares i videst muligt omfang og ny beplantning i form af bred træbeplantning, som et plantagebælte, plantes langs boligvejene. Matrikler med skiftevis kort og lang side mod vej vil give varieret grøn karakter.
Princip for organisering og orientering af enklaven "Plantagen", der ligger sig ind i den eksisterende plantage.
Boligenklaven Udsigten er disponeret som åben-lav i en cirkelstruktur, der åbner sig op mod landskabet og giver udsigt til alle grunde. Enklaven er tænkt med et grønt fællesareal i midten til ophold og leg.
Princip for organisering og orientering af enklaven "Udsigten", der åbner sig op mod landskabet og udsigten mod Nørrestrand i en cirkelstruktur og grønt fællesrum i midten.
Delområde 6 (Gadevang):
Delområde 6 anvendes til tæt-lav bebyggelse som rækkehuse, kædehuse og klyngehuse. Bebyggelsen fortætter sig omkring den eksisterende gård, der bevares i planen og bliver centrum for klyngen. Den nye bebyggelse orienterer sig parallelt med den eksisterende gård for at skabe en tydelig samhørighed. Den eksisterende gård kan bevares som 1 boligenhed, omdannes til tæt-lav boliger eller anvendes som fælles faciliteter.
Bestemmelser som forskydninger horisontalt eller vertikalt samt maks. antal sammenhængende boligenheder skal fremme variation i bebyggelsen.
Inden for delområdet etableres fællesparkering med mulighed for delebilsordning. Der må ikke etableres garager og carporte.
Princip for organisering og orientering af delområde 6, der fortætter sig om den eksisterende gård.
Delområde 7 (Skrænten):
Delområde 7 anvendes til tæt-lav boligbebyggelse. Enklaven er disponeret som fem stænger af rækkehuse med grønt fælles friareal og udsigt over lavningen mellem stængerne. Syd for enklaven etableres en fællesparkeringsplads med mulighed for delebilsordning. Der må ikke etableres garager og carporte inden for delområdet. En mindre andel tæt-lav kan etableres nord for Nørresø, som vist på kortbilag 4, Illustrationsplan.
Bestemmelser om forskydninger horisontalt eller vertikalt samt maks. antal sammenhængende boligenheder skal fremme variation i bebyggelsen.
Princip for organisering og orientering af delområde 7, der disponeres med grønt fællesareal og udsigt over lavningen mellem bebyggelsen.
Veje og stier
Vejadgangen sker fra Nørrestrands Alle, som forlænges ind i planområdet. Stamvejen føres centralt gennem planområdet og etableres i et slyngende forløb, som understøtter en landskabelig indpasning og kan medvirke til at sænke hastigheden.
Lokalplanen giver mulighed for, at der fra stamvejen kan etableres alternativ vejadgang til de eksisterende boliger inden for planområdet, som i dag betjenes fra Højbovej og Gl. Århusvej. Dette bl.a. for trafiksikkerheden, da Gl. Århusvej er en trafikeret vej.
Fra stamvejen etableres dobbeltrettede boligveje, der betjener de enkelte klynger, som afsluttes i vendepladser. For enklaverne, hvor enten bebyggelsen (delområde 4) eller fællesparkeringspladsen (delområde 7) er etableret i et loop kræves ikke vendepladser.
Stamveje og boligveje udformes med et grønt udtryk med plantebede, bevaring af eksisterende og plantning af nye træer.
Der fastsættes bestemmelser om omfang, placering og udformning af primære, sekundære og rekreative stier, som vist på kortbilag 3, Fremtidige forhold.
Ved krydsningspunkter mellem forskellige vejprofiler og/eller stier skal der etableres en tydelig overgang mellem vej- og stiprofiler i form af belægningsskift, indsnævring, hævet flade og/eller andre hastighedsdæmpende tiltag. Udformningen skal sikre lavere hastighed og øget opmærksomhed på den krydsende cykelsti og/eller at vejens karakter ændres.
Beplantning langs stamvejen etableres med skiftende tæt og luftig udtryk, der skaber et varieret forløb langs stamvejen og understreger sigtelinjer til Horsens by og landskabet, jf. Udviklingsplanen for Nørrestrand, som i princippet vist herunder.
Princip for et varieret rumligt forløb langs stamvejen med skiftende tæt og luftig beplantning, der understreger de identitetsskabende kvaliteter for både de enkelte klynger og det underliggende landskab.
Arkitektur
Arkitekturen skal understøtte mødet med landskabet, så den landskabelige påvirkning bliver minimal, herunder gennem bestemmelser om farver, materialer, tagformer- og hældninger samt maksimale bygningshøjder.
Bebyggelsens facader opføres i tegl (blank mur), træ eller en kombination af de nævnte materialer. Udestuer og drivhuse må udføres i glas. Gavle skal være i samme materiale som resten af facaden. Facader skal holdes i en jordfarveskala, som rødlige, brunlige og gullige nuancer.
For at skabe samhørighed med de tidligere etaper af Nørrestrands udviklingsplan, skal tagene på primær bebyggelse være sorte/grå eller begrønnet med sedum.
Delområde 6
For delområde 6 (Gadevang) skal bebyggelsens udseende tilpasse sig det eksisterende gårdbyggeris typologi og understøtte enklaven som et tæt gård-/landsbymiljø, som vist på kortbilag 4, Illustrationsplan og kortbilag 9, Bebyggelsens udseende (kortbilag 9c). Bebyggelsen skal etableres som længehuse med sadeltag eller gavlhuse.
Delområde 7
I delområde 7 skal der prioriteres variation i bebyggelsens udseende. Inden for delområdet skal bebyggelsen etableres med minimum to forskellige tagformer, og maksimalt 50% af det samlede antal enheder inden for delområdet må etableres med flade tage.
Etager og bygningshøjder
Lokalplanen fastsætter bestemmelser om bebyggelsens højde for at sikre, at den nye bebyggelse indpasses i området og opleves i en menneskelig skala. Bebyggelsen må opføres i 1-2 etager. For at sikre, at bygningerne ikke opleves unødigt høje fra boligvejene, fastsættes der forskellige højdegrænser afhængigt af bygningens tagform og af, om facaden vender mod boligvejen eller havesiden.
For bygninger med fladt tag er der fastsat en lavere maksimal højde mod boligvejen på 5,5 m, mens bygningen mod havesiden kan opnå en højde på op til 8,5 m. Herved begrænses oplevelsen af høje, kompakte bygningsvolumener langs boligvejene.
For bygninger med ensidig taghældning er der ligeledes fastsat en maksimal højde på 5,5 m mod boligvejen, mens bygningens samlede højde kan være op til 8,5 m. Der er mulighed for enkelte bygningsintegrerede elementer til lysindfald i boligen op til 8,5 m ud mod boligvejene, som vist på kortbilag 8, Bebyggelsens omfang og placering (kortbilag 8a).
For bygninger med saddeltag kan bygningshøjden være op til 8,5 m mod boligvej. Saddeltagets traditionelle tagform medvirker til at nedbryde oplevelsen af bygningsvolumenet og understøtter dermed en boligpræget skala, selv om bygningen kan opføres i to etager.
Diagrammer over de bærende principper for Nørrestrand III.
Lokalplanens delområder.
Eksisterende bebyggelse
Den eksisterende bebyggelse inden for området er primært karakteriseret af klassiske gårdstrukturer bestående af 3 til 4 længer, som understreger områdets historie som landbrugsjord. Gl. Århusvej 2 er den ældste bebyggelse inden for området og er opført i 1823 og står i dag med stråtækt tag på dele af bebyggelsen, som man må formode, den også oprindeligt er opført med. Det gamle stuehus på Gl. Århusvej 8 er fra 1876, men bebos ikke i dag og står i ringe stand. De resterende bebyggelser inden for området er fra start 1900 til slut 1900-tallet.
Alle bygninger er SAVE-vurderet. Selvom bygningerne ikke er vurderet med en høj bevaringsværdi (SAVE 1-3), rummer de eksisterende bygninger kvaliteter, der er vigtige at bevare for at bevare områdets historie. Kvaliteterne indebærer detaljer i murværk, åbninger i facader, længestruktur og indre gårdrum, belægninger og farver, som vist på Billeder af eksisterende bebyggelse. Bygningerne er primært opført i tegl, enkelte pudsede og enkelte facader i bindingsværk. Se også Oversigt over eksisterende bebyggelse inden for planområdet.
Bebyggelsen er primært opført i tegl. Enkelte bygninger er pudsede, mens enkelte facader er udført i bindingsværk.
Bevaring og ombygning
Eksisterende bebyggelse, der på kortbilag 3, Fremtidige forhold, er angivet som eksisterende bebyggelse, der bevares, skal bevares. Hvis en eksisterende bebyggelse, der skal bevares, totalskades ved brand eller er i en tilstand, hvor bygningen ikke kan renoveres, kan der alene opføres en ny bygning med samme udtryk, omfang og placering som den tidligere bygning.
Ved om- og tilbygning skal byggeriets byggeskik fastholdes eller tilbageføres til oprindelig stil. Heriblandt facade- og tagmateriale, farver, sprosseringer, bygningsdetaljer som skorstene, proportioner mm.
Der tillades kvalitative forbedringer i forhold til det oprindelige materialevalg og udformning, når disse er forenelige med bygningens oprindelige arkitektoniske udtryk og karakter.
Om- og tilbygninger skal godkendes af Horsens Kommune.
Kort med udpegning af eksisterende bebyggelse.
Billeder af eksisterende bebyggelse inden for planområdet, der skal bevares og kan tranformeres.
Klimatilpasning
I lokalplanen får regnvand en rekreativ værdi for områdets bebyggelse og for øget biodiversitet. En landskabsbaseret afvanding med åbne grøfter på tværs af området og et regnvandsbassin sikrer, at vandet får plads og kan udledes til et centralt regnvandssystem i passende mængder. De brede åbne grøfter og regnvandsbassinet muliggør, at en del af regnvandet nedsives undervejs. Grøfterne etableres med varierende hældning, der skaber variation og et naturligt udtryk.
Regnvandshåndtering i rekreative brede render ved Henning Grønlund Carlsens Vænge og Hedvig Billes Top. Den rekreative oplevelse forstærkes ved etablering af stiforbindelser med broer henover renderne, hvilket der også arbejdes med i nærværende lokalplan.
Såfremt bebyggelsen etableres med grønne tagflader er det medvirkende til at gøre bygningerne mere tilpasningsdygtige og robuste over for fremtidige klimaændringer og ekstreme regnhændelser og vil samtidig bidrage til at tilbageholde regnvand i et vækstlag med lav vækst og vilde urter, så det samlede regnvandssystem ikke overbelastes. Grønne tage vil desuden bidrage til øget biodiversitet i et samspil med områdets beplantning i øvrigt samt bidrage positivt til områdets grønne fremtoning.
Landskab og biodiversitet
Bebyggelse og anlæg skal så vidt muligt disponeres, så de følger landskabets kurver, og nødvendig landskabsbearbejdning skal indpasses i og tilpasses det eksisterende terræn. Det landskabelige udtryk, herunder vandveje, beplantning og terrænbearbejdning, skal understøtte de eksisterende grønne strukturer ved Nørrestrand.
Lokalplanområdet skal fremstå grønt og naturpræget med varieret beplantning af solitære og mindre grupper af træer og buske. I delområde 1, de rekreative friarealer og langs vandvejene skal der etableres vildengblanding som i de tidligere etaper af Nørrestrand. Vildengen skal understøtte biodiversiteten ved at skabe føde- og levesteder for insekter. Den vilde og uplejede naturkarakter fra naturområdet Nørrestrand skal være områdets fremherskende landskabelige karakter.
I de potentielle naturbeskyttelsesarealer i delområdet 1 anbefales det, at der ikke udsås en frøblanding, idet området grænser op til beskyttet natur, der vil fungere som frøkilde. Ved græsning og ophør af gødskning vil den karakteristiske vegetation for overdrev udvikle sig på arealet. Udsåning af frøblandinger med mange arter som i Nørrestrandblandingen resulterer ofte i at nogle få konkurrencedygtige arter overlever.
Der skal plantes karaktergivende træer langs stamvej, boligveje og på parkeringsarealer. Langs stamvejen Nørrestrands Allé skal der etableres allébeplantning i grupper af træer med varierende afstand mellem træerne. Beplantningen skal skabe en naturlig og landskabelig karakter frem for et mere bymæssigt udtryk med ensartet afstand mellem træerne.
Der må kun plantes og sås træer, buske, græsser og urter som er hjemmehørende i den østjyske region, som beskrevet i lokalplanens bestemmelser.
Markant eksisterende beplantning bevares ligesom eksisterende bebyggelse, så områdets historie og eksisterende kvaliteter videreføres.
Lokalplanen skal styrke naturudviklingen ved, at de beskyttede overdrev og engarealer øst for planområdet kan brede sig ind i området. Arealerne skal friholdes for bebyggelse og kan anvendes som græsningsarealer.
Bebyggelsen skal indpasses i og omsluttes af natur, der bidrager med læ, skygge og rekreative kvaliteter. Mod Gl. Århusvej skal der ved søerne etableres større trægrupper, der danner en grøn ryg mod vejen og samtidig understøtter levesteder og spredningsmuligheder for dyrelivet omkring søerne. Det er vigtigt, at træer plantes, så de ikke udgør en skyggepåvirkning, eller kaster løv i søerne.
Lokalplanen stiller krav om grønne forhaver med beplantning, og at hegn alene må etableres som levende hegn. Der må ikke etableres levende hegn mod det åbne landskab, men kun enkeltstående planter og træer, der fremstår med en naturlig/tilfældig karakter. Dette for at der ikke skabes en tydelig grænse til det åbne land, og for at naturen trækkes med helt ind i boligenklaverne, giver rekreativ værdi og understøtter det gode hverdagsliv.
Kortet viser landskabstræk og styrkelse af naturudvikling i planområdet.
I den sydlige del af planområdet ligger en plantage, der på luftfotos kan spores tilbage til før 1945. Plantagen er karakteriseret ved sin struktur med beplantning i lineære, parallelle rækker. Den primære del af plantagen ligger i delområde 5 som ikke er byggeretsgivende.
Plantagen er både med sine historie, mange frugttræer og struktur helt særlig for området. Plantagen er ca. 35.000 m2, og er synlig fra sydsiden af Nørrestrand, hvor den fremstår som en markant grøn struktur ved Nørrestrand.
Det er vigtigt at bevare dele af plantagen, som både med sine plantearter og struktur er særlig for området. Træerne i plantagen er gamle og den lineære struktur, kan som vist på kortbilag 4, illustrationsplanen sameksisterer med en ny bebyggelse, som placeres inde i mellem en del af den eksisterende beplantning, i en struktur som mimer plantages lineære formgivning.
Fællesskab og tryghed
Fællesskab og trygge naboskaber hænger sammen og er en del af rammen for det gode hverdagsliv i Nørrestrand III.
Fællesskabet og trygheden i bydelen understøttes ved:
- at prioritere plads til rekreative fællesarealer,
- krav om etablering af fælles opholds-/aktivitetsarealer,
- mulighed for fælles funktioner i eksisterende bebyggelse,
- at bebyggelsen trækkes ud mod boligvejene (2-5 m) og bliver øjne på vejen,
- lav beplantning i skel mod boligveje, der styrker synlighed og mødet over hækken,
- fællesparkering og mulighed for delebilsordning.
Bæredygtighed
Der arbejdes med bæredygtighed ved:
- bevaring af eksisterende bebyggelse og værdifuld natur,
- bestemmelser om maks. grundstørrelse og bygningsfodaftryk for koncentration af ny bebyggelse,
- krav om etablering af kompaktparceller for at udnytte arealressourcerne,
- bevaring af eksisterende og artsrigdom i ny beplantning,
- lav befæstelsesgrad og minimum af infrastruktur,
- genindbygning af jord til at forstærke landskabstræk,
- lokal vandhåndtering og rensning i blågrønne løsninger.