Lokalplanområdet er cirka 39 hektar og afgrænses mod nordvest af Gl. Århusvej og Højbovej, mod øst Fiskebæk med den omkringliggende ådal og mod syd af Højbovej, marker og landskabsfredningen ved Nørrestrand.
Lokalplanområdet er primært dyrket landbrugsjord med spredte gårde. Planområdet er karakteriseret af et stærkt skrånende terræn primært mod øst, hvor Fiskebæk løber. Inden for lokalplanområdet er terrænet let bølgende med mindre forhøjninger og naturlige lavninger. Landskabet skaber lange kig mod Nørrestrand og mod Horsens by primært indenfor lokalplanområdet og delvist fra Gl. Århusvej.
Øst for planområdet ligger Fiskebæk, som er en del af Grønt Danmarkskort. Grønt Danmarkskort viser det samlede naturnetværk i Danmark. Ådalen har en betydning som spredningskorridor for flora og fauna. Der planlægges for et vådområde langs Fiskebæk, der skal fjerne kvælstof fra vandmiljø med henblik på at opnå en bedre vandkvalitet i Horsens Fjord og herved bidrage til den grønne trepart. Arealerne må fremadrettet ikke dyrkes, men må gerne anvendes til afgræsning.
Øst for planområdet i forbindelse med Fiskebæk ådal ligger der beskyttede overdrev og engarealer. I udviklingen af området skal disse kunne udvikle sig i vestlig retning ind i planområdet.
Indenfor planområdet er der to søer i henhold til naturbeskyttelseslov §3, hvis naturtilstand ikke må ændres. Indenfor 25 meter må der ikke terrænreguleres eller etableres nye anlæg.
I den nordlige del af lokalplanområdet ligger et beskyttet dige, som har en omkringliggende buffer på 5 meter fra center. Syd for planområdet ligger naturfredningen, som spreder sig omkring Nørrestrand.
En mindre del af lokalplanområdet ligger indenfor konsekvenszonen af et husdyrbrug. Der kan derfor ikke planlægges for boliger inden for dette område, og området rammelokalplanlægges derfor kun. Denne del af planområdet kan først bygges, når dyreholdet ophører, men kræver en ny lokalplan. Området er medtaget i lokalplanen for at sikre en helhedsorienteret planlægningen for arealet.
Planområdet er berørt af støj fra Gl Århusvej, som ligger nordøst for planområdet. Planlægningen indebærer ikke en støjvold, for at bevare indsigtslinjer til Horsens By, jf. Udviklingsplanen. Det er desuden vurderet at en støjvold vil give et begrænset yderligere antal boligenheder inden for planområdet, grundet støjvoldens fodaftryk. Fra Gl. Århusvej er der en vejbyggelinje, der går ind i en del af planområdet.
Der løber en vandledning fra Højballegård Værket til Horsens By, som går ind over planområdet. Omkring vandledningen skal friholdes et areal på 2,5 meter på hver side af ledningens midte.
Eksisterende bebyggelse
Den eksisterende bebyggelse inden for området er primært karakteriseret af klassiske gårdstrukturer bestående af 3 til 4 længer, som understreger områdets historie som landbrugsjord. Gl. Århusvej 2 er den ældste bebyggelse inden for området og er opført i 1823 og står i dag med stråtækt tag på dele af bebyggelsen, som man må formode, den også oprindeligt er opført med. Det gamle stuehus på Gl. Århusvej 8 er fra 1876, men bebos ikke i dag og står i ringe stand. De resterende bebyggelser inden for området er fra start 1900 til slut 1900-tallet.
Alle bygninger er SAVE-vurderet. Selvom bygningerne ikke er vurderet med en høj bevaringsværdi (SAVE 1-3), rummer de eksisterende bygninger kvaliteter, der er vigtige at bevare for at bevare områdets historie. Kvaliteterne indebærer detaljer i murværk, åbninger i facader, længestruktur og indre gårdrum, belægninger og farver, som vist på Billeder af eksisterende bebyggelse. Bygningerne er primært opført i tegl, enkelte pudsede og enkelte facader i bindingsværk. Se også Oversigt over eksisterende bebyggelse inden for planområdet.
Ubebyggede arealer
I den sydlige del af planområdet ligger en plantage, der på luftfotos kan spores tilbage til før 1945. Plantagen er karakteriseret ved sin struktur med beplantning i lineære, parallelle rækker. Den primære del af plantagen ligger i delområde 5 som ikke er byggeretsgivende, men blot rammelokalplanlagt.
Plantagen er både med sine historie, mange frugttræer og struktur helt særlig for området. Plantagen er ca. 35.000 m2, og er synlig fra sydsiden af Nørrestrand, hvor den fremstår som en markant grøn struktur ved Nørrestrand. Se også Luftfoto af plantagen.
Kort der viser bindinger i planområdet, herunder fredning og naturbeskyttelse, støj fra Gl. Århusvej, skrånende terræn, eksisterende vandledning og konsekvenszone omkring dyrehold.
Billede fra planområdet, der viser det let bølgende terræn og udsigter mod Nørrestrand og Horsens by.
Oversigt over eksisterende bebyggelse inden for planområdet.
Billeder af materialer, farver, bygningsdetaljer, proportioner mm. af eksisterende bebyggelse inden for planområdet.
Luftfoto af plantagen i den sydlige del af planområde. Fra sommeren 2022.