Delområder
Lokalplanen er opdelt i to delområder:
- Delområde 1 består af den eksisterende by samt et nyt boligområde
- Delområde 2 indeholder det nye boligområde.
Afgrænsningen af byzonen følger i store træk de eksisterende kommuneplanrammer, som er vist på vedstående kort.
Grønningen ved Keldhøj og det gamle landsbymiljø omkring Østerbyvej er ikke taget med i byzonen. For at bevare landsbypræget forbliver området i landzone, da det fremover dermed stadig vil blive administreret under landzonebestemmelserne i planloven, der er mere restriktive i forhold til nyt byggeri end arealer i byzone.
De grønne arealer nord for ejendommene på Skovbakken og Clemens er heller ikke taget med i byzonen.
Områderne til byudvikling øst for Keldhøj forbliver i landzone og overføres til byzone i forbindelse med at de lokalplanlægges. Undtaget herfra er den matrikel, der grænser op til Keldhøj. Den tages med i denne lokalplan med retningslinjer for en ny bebyggelse, og udgør delområde 2.
Kommuneplanens rammer og lokalplanens afgrænsning
Byzone, delområde 1 og 2
Lokalplanen overfører området til byzone.
Danmark er planmæssigt delt op i byzone-, landzone- og sommerhusområder. Områder i landzonen skal som udgangspunkt friholdes for anden bebyggelse, end den, der er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri. Indenfor landzonen er også landsbyer. Byzonen er områder med bymæssig bebyggelse.
Hovedformålet med zoneinddelingen er at hindre spredt og uplanlagt bebyggelse og anlæg i det åbne land, og samtidig at sikre, at egentlig byudvikling sker, hvor der er åbnet mulighed for det gennem kommune- og lokalplanlægningen.
Da der er et ønske om at inddrage et nyt byudviklingsområde, er det påkrævet at overføre Nim til byzone nu, da Naturstyrelsen ikke kan godkende yderligere udlæg til byudvikling i Nim, medmindre den ligger i byzone.
At Nim overføres til byzone, er en juridisk foranstaltning, der ikke medfører fysiske ændringer. Det har dog betydning i andre sammenhænge:
- Det vil blive enklere at ansøge om byggetilladelse, da der ikke længere også skal gives landzonetilladelse.
- Lokalplanen kan få betydning for omkringliggende landbrug, der kan blive begrænset af at Nim kommer i byzone, da nærheden til byzone er mere restriktiv end nærhed til samlet bebyggelse, som Nim i dag betegnes som.
- I forbindelse med overførsel af Nim til byzone er der sket en kortlægning i forhold til Jordforureningsloven. Dvs at dele af området er klassificeret som lettere forurenet, mens andet ikke er. Se afsnittet om Jordforurening under Øvrig planlægning.
- I forhold til ejendomsbeskatning fastlægges ejendomsskatten udfra den faktiske anvendelse, og bør derfor ikke have betydning for parcelhuse og lignende. Derimod kan det få betydning for landbrugsejendomme, der overføres til byzone, fordi grundskylden beregnes på baggrund af ejendomsværdien. Overførsel af landbrugsjord til byzone vil som hovedregel ændre grundværdien, hvilket betyder, at grundskylden sandsynligvis vil stige. Det skal bemærkes, at ejendomme, der er registreret som landbrugsvirksomhed ikke er taget med i byzonen.
- Det kan få betydning i forhold til husdyr, hvor der er i byzone er begrænsninger for, hvor mange og hvilke husdyr man må have. Dette er fastlagt i ”Bekendtgørelse om miljøregulering af visse aktiviteter”:
§ 8. I byzone- og sommerhusområder og områder i landzone, der ved lokalplan er overført til boligformål eller blandet bolig og erhverv, er svine-, kvæg-, fåre-, gede- og hestehold ikke tilladt, jf. dog stk. 3.
Stk. 2. Følgende husdyrhold eller andre dyrehold af tilsvarende størrelse, bortset fra de i stk. 1 nævnte, er tilladt i de i stk. 1 nævnte områder:
1) Op til 30 stk. høns.
2) Op til 4 voksne hunde med hvalpe under 18 uger.
Stk. 3. Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra forbuddet i stk. 1, særligt til ejendomme med bestående stalde, møddinger m.v., og på vilkår om særlige krav til dyreholdet, til indretning af stalde og lignende samt møddinger m.v. ud over de i denne bekendtgørelse omhandlede krav. Før der træffes afgørelse, skal tilsynsmyndigheden gøre naboer bekendt med sagen og give dem adgang til at udtale sig inden en frist på mindst tre uger.
Eksisterende lovlig anvendelse ændres dog ikke ved lokalplanen, så de, der i dag har heste, får eller andre husdyr, der ikke er tilladt i byzone, kan fortsat have det. De, der har mulighed for det, som beskrevet i den førnævnte bekendtgørelse, kan ansøge om tilladelse.
Delområde 2, nyt boligområde
Delområde 2 omfatter et område umiddelbart øst for Keldhøj og indeholder retningslinjer for udformning af en ny bebyggelse. Det afgrænses mod nord af Eslundvej og mod øst af et fredet dige. Mod syd grænser det op til en grønning, der ligger som forlængelse af den eksisterende grønning syd for Keldhøj.
Området har en størrelse på ca 2,5 ha og skråner svagt mod nordøst. Det vil kunne bebygges med tæt-lav og/eller åben-lav bebyggelse. Der vil kunne bygges mellem 8 og 20 boliger afhængig af i hvilket omfang, der bygges parcelhuse eller tæt-lavt byggeri. Området har vejadgang fra Eslundvej via en stamvej, der vil blive forlænget i forbindelse med udbygningen af naboområdet mod øst.
Boligvejen i bebyggelsen udformes med et bredt gaderum i vekslende bredde, hvor selve kørebanen vil være ret smal, og sidearealerne tilsvarende bredere. Sidearealerne anlægges med græs og opstammede træer samt evt. grupper af buske, og kan anvendes til fælles ophold. Opholdspladser kan belægges med fliser. der kan opsættes legeredskaber, anlægges bålplads mv.
De fælles grønne arealer udenfor boliggruppen må ikke komme til at ligne en fin, klippet græsplæne, men skal have karakter af naturområde. Det skal tilsås med naturgræs, der slås max. én gang årligt for at fremelske flora med vilde blomster. I arealerne kan plantes hjemmehørende, løvfældende arter af træer og buske, som eg, tjørn, slåen, vildæble mv.
Regnvand ledes - evt. i en åben grøft, til et regnvandsbassin - der anlægges som et naturlignende vandhul med permanent vandspejl og en dybde på min. 1 meter. Brinkerne anlægges med hældning på min. 1:5. De tilsås med naturgræs, der slås 1-2 gange årligt. På nord- og østsiden af bassinet plantes nogle få grupper af lignende træer og buske som på fællesarealerne. Grunden til, at der ikke plantes på syd- og vestsiden af bassinet er, at der på denne måde skabes bedre naturforhold, og dermed en bedre selvrensning af vandet i bassinet.
Indenfor området er en lille sø, der er omfattet af naturbekyttelseslovens §3.
Indenfor fællesarealerne kan anlægges fælles opholdspladser, legeplads mv.
Illustrationsplan, der viser princippet for udformningen af den nye bebyggelse i delområde 2 og den kommende bebyggelse på arealet mod øst
Klimatilpasning
I lokalplanen er fastlagt befæstelsesgrader for de enkelte ejendomme for at sikre, at regnvands- og spildevandsledningsnettet ikke overbelastes med deraf følgende oversvømmelser.
Befæstelsesgrad er den del af en ejendom, der er bebygget eller befæstet, og hvor regnvand derfor ikke kan nedsive, men ledes bort til spildevands- eller regnvandsledning. Hvis befæstelsesgraden overstiger det tilladte, skal regnvandet forsinkes på egen ejendom. Se afsnittet om Spildevandsplan under Øvrig planlægning og §7 i Bestemmelserne.
Helhedsplan for nyt byudviklingsområde
Illustrationsplanen viser en mulig udformning af det nye boligområde og af resten af byudviklingsområdet ved Eslundvej.
Det kommende boligområde vil få vejadgang fra en forlængelse af stamvejen, der anlægges i forbindelse med udbygningen af delområde 2 i princippet som vist på illustrationsplanen.
Den eksisterende grønning syd for Keldhøj er beplantet med et skovbryn langs det sydlige skel. Mellem skovbrynet og bebyggelsen er en åben flade med spredte grupper af spiselige og blomstrende buske og små træer. I kanten af skovbrynet er også forskellige spiselige buske, som solbær, brombær, hassel mv.
Det er tanken, at skovbrynet skal fortsætte langs det sydlige skel mod øst. Når det vokser til, vil det danne en pendant til skovene nord for området. Det vil også danne en skærm mellem det gamle landbymiljø omkring Østerbyvej og den nye bebyggelse, samt danne rum omkring grønningen. Det er hensigten, at forsætte med at plante bærbærende buske og træer, så det bliver et gennemgående tema i denne del af Nim.
Gennem grønningen anlægges stier med forbindelse til de omkringliggende bolig- og naturområder.
Indenfor grønningen kan anlægges naturlegepladser, hulebygningsområder, bålpladser mv. Det er meningen, at grønningens karakter skal være grøn og frodig, og et område til leg, bevægelse og rekreation.
Helhedsplan for Nim
Horsens Byråd vedtog i 2013 en helhedsplan for Nim. Et af formålene med planen var, at belyse muligheder for attraktiv byudvikling for at tiltrække nye beboere, så grundlag for skole, dagligvarehandel mv. bevares.
Denne lokalplan understøtter intentionerne i helhedsplanen ved at skabe mulighed for nye attraktive boliggrunde og yderligere byvækst.