364 - Boliger, Glambeksbakke, Bygholm Bakker, Horsens
Vedtaget
364 - Boliger, Glambeksbakke, Bygholm Bakker, Horsens
Vedtaget
I henhold til lovbekendtgørelse nr. 1157 af 1. juli 2020 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
Lokalplan 1-2012, §1, Lokalplanens formål, ophæves for området og erstattes med:
Lokalplanens formål er,
1.1 at fastlægge supplerende og korrigerende bestemmelser for lokalplan 1-2012 Helhedsplan, Området nord for Bygholm Sø således at der gives mulighed for at etablere en tæt-lav boligenklave efter en samlet plan,
1.2 at ny bebyggelse indgår harmonisk i landskabet og afspejler tidens bedste arkitektur,
1.3 at ny bebyggelse gives et ensartet udseende med hensyn til beliggenhed på grunden, udformning og materialevalg,
1.4 og at varetage hensyn til klimatilpasning gennem bestemmelser om udformning af terræn.
Lokalplanens formål er i principiel overensstemmelse med formålene i den gældende Lokalplan 1-2012, Helhedsplan, Området nord for Bygholm Sø, Horsens. Formålet med lokalplan 364 er at fastlægge områdets anvendelse til boligbebyggelse i form af tæt/lav boligbyggeri, der skal fremtræde som en velafsluttet enhed med sin egen karakter. Lokalplanen fastlægger overordnede bestemmelser for bebyggelsens omfang og udformning. Herudover fastlægger lokalplanen retningslinjer for vej- og stiadgang til området, regnvandshåndtering, beplantning mv. Lokalplanen vil danne baggrund for et udbud af Glambeksbakke som storparcel.
Lokalplan 1-2012, §2, Område- og zonestatus ophæves for området og erstattes med:
2.1 Lokalplanens område omfatter en del af matr. nr. 1ae, Bygholm Hgd., Hatting, som vist på kortbilag 1.
2.2 Området er beliggende i byzone og skal forblive i byzone.
Lokalplan 1-2012, §3 Områdets anvendelse ophæves for lokalplanområdet og erstattes med:
3.1 Området skal anvendes til boligformål til helårsbeboelse med tæt-lav bebyggelse med mulighed for et fælleshus.
3.2 Inden for lokalplanområdet kan der opføres transformerstation, regnvandsbassin og tekniske anlæg til områdets forsyning.
Tæt-lav boligbebyggelse er rækkehuse, dobbelthuse, kædehuse, klyngehuse eller gårdhavehuse, som er helt eller delvist sammenbyggede med lodrette lejlighedsskel. Sammenbygningen kan også ske mellem bolig og småbygninger, dvs. garager, carporte og mellem småbygninger, hvis sammenbygningerne udføres med en længde på mindst 3,0 meter.
Lokalplan 1-2012, § 4, Udstykninger ophæves for lokalplanområdet og erstattes med:
4.1 Lokalplanområdet er en storparcel, som kan udstykkes i overensstemmelse med lokalplanen.
4.2 Udstykning må kun ske efter en samlet plan.
4.3 Grundstørrelser for tæt-lav boligbebyggelse skal være mindst 200 m2.
En samlet plan for Glambeksbakke skal sikre at boligenklaven får sin egen karakter og høj kvalitet og at enklaven tilpasses landskabet, jfr intentionerne i Lokalplan 1-2012, Helhedsplan, Området nord for Bygholm Sø.
Lokalplan 1-2012, §8 Trafikforhold ophæves for området og erstattes med nærværende
lokalplans §5 og §6.:
5.1 Området skal vejbetjenes med en eller to vejadgange fra fordelingsvejen Bygholm Bakker i overensstemmelse med strukturerne på kortbilag 3, Fremtidige forhold. Vejadgang B skal placeres mindst 30 meter fra vejadgangen til Bjørnshave, målt mellem centerlinjerne. Vejadgange skal placeres i dialog med vejmyndigheden. Der skal ved tilslutninger til vejen Bygholm Bakker og de øvrige vejtilslutninger i området sikres de fornødne oversigtsforhold jf. vejreglerne.
5.2 Inden for området kan etableres en stamvej som giver adgang til boligveje og/eller fælles parkeringspladser og stier til hver bolig. Alternativ kan alle veje etableres som boligveje.
5.3 Stamveje skal udlægges i en bredde må minimum 13,5 m med en kørebanebredde på 5,5 m, grønne rabatter eller trug på minimum 2,0 m og fællesstier på minimum 2 m i begge sider. Udlægget til stamveje kan reduceres til minimum 11,5 m hvis det vurderes at være sikkerhedsmæssigt forsvarligt at der kun etableres sti i den ene side. Stamvejen udlægges til lav hastighed (maksimalt 40 km/t). Vejene skal i udformning og indretning tilgodese den maksimale tilladelige kørselshastighed, hvilket bl.a. kan medføre at der skal etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger.
5.4 Boligveje skal udlægges i en bredde på minimum 10,5 m med kørebanebredde på 5,5 m og grønne rabatter eller trug på minimum 2,5 m i begge sider af vejen. Boligveje udlægges til lav hastighed (maksimalt 40 km/t). Vejene skal i deres udformning og indretning tilgodese hensyn til lette trafikanter og den maksimale tilladelige kørselshastighed, hvilket bl.a. kan medføre at der skal etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger.
5.5 Kørebaner belægges med eksempelvis asfalt og betonfliser/-sten.
5.6 Det skal sikres at renovationsvognen kan komme rundt i området sikkert og uden at skal bakke. Såfremt det bliver nødvendigt at bakke med renovationsvognen skal der etableres vendeplads.
5.7 De enkelte boenheder må kun have direkte vejadgang til boligveje i lokalplanområdet. Der skal være god oversigt ved udkørsel fra ejendommene.
5.8 Der må ikke etableres overkørsler tættere på kryds eller skarpe sving end 10 m.
5.9 Vejarealer skal medvirke til at håndtere store regnhændelser, så vandet løber kontrolleret i området.
5.10 Stier langs veje anlægges i fast belægning som asfalt eller betonsten/fliser. Stier i grønne arealer belægges med stenmel, stigrus eller lignende.
5.11 Der skal være stiforbindelse i asfalt til stien langs Bygholm Bakker i nordvestlige og nordøstlige del af Glambeksbakke. Koblingspunkterne aftales med Horsens Kommune.
5.12 Stier i eget trace udlægges i en bredde på 5 m og anlægges i en bredde på 3 m.
5.13 Der skal etableres minimum tre rekreative sti der forbinder Glambeksbakkes centrale dele og interne grønne områder med kommende offentlige stier i de omkringliggende grønne områder. Koblingspunkterne aftales med Horsens Kommune.
Der ønskes et boligområde med grøn karakter, og grønne rabatarealer skal være med til at fremme dette. Rabatter skal derfor ikke anvendes som parkeringspladser.
Lokalplan 1-2012, § 8 Trafikforhold, ophæves for lokalplanområdet og erstattes med
bestemmelserne i denne lokalplans § 5 Vej og sti, samt nedenstående:
6.1 Der skal udlægges 2 parkeringspladser pr. tæt-lav bolig som individuel parkering, 1 parkeringsplads pr. bolig som individuel parkering og 0,5 parkeringsplads pr. bolig som gæsteparkering eller 1,5 parkeringspladser pr. tæt-lav bolig ved fælles parkering.
6.2 Fællesparkering skal anlægges som P-pladser og ikke langs stam- og boligveje.
6.3 Ved fælles parkering skal p-pladserne overholde gældende vejregler, og der skal sikres de fornødne oversigtforhold ved udkørsel jf. vejreglerne.
6.4 Etableres et fælleshus skal udlægges 1 parkeringsplads pr. 50 m2 fælleshus og 1 handicapparkeringplads.
Det skønnes hensigtsmæssigt at kravet til antallet af parkeringspladser er lavere ved fællesparkering end ved parkering ved hver bolig, fordi fællesparkering er fleksibel i forhold til beboernes forskellige og vekslende behov over tid for parkeringspladser. Også gæsteparkering imødekommes bedst med fællesparkering. Etableres alle parkeringspladser i form af fælles parkeringspladser giver det endvidere mulighed for trafikal fredeliggørelse af boligernes nære udearealer.
Lokalplanen for Glambeksbakke afviger fra den vejledende parkeringsnorm, som angiver at der skal etableres 1,5 plads pr bolig som individuel parkering eller 1 plads pr bolig og 0,5 plads som gæsteparkering. Lokalplanen for Glambeksbakke er sammenlignelig med lokalplanen for den tæt-lave boligbebyggelse Munksbakke i Bygholm Bakker, hvor er kravet 2 parkeringspladser pr. bolig eller 1 parkeringsplads pr. bolig og 0,5 parkeringsplads pr. bolig som gæsteparkering.
Lokalplan 1-2012, §9 Tekniske forhold er gældende for lokalplanområdet. Derudover gælder
nedenstående bestemmelser.
7.1 Området er forsynet med kollektiv varmeforsyning.
7.2 Området spildevandskloakeres. Spildevand tilsluttes SAMN forsynings ledningsnet og tilslutning skal ske efter anvisning af SAMN Forsyning.
7.3 Regnvand skal håndteres primært på terræn og nedsives jfr. Lokalplanens redegørelse og den overordnede lokalplan 1-2012, § 9.01, samt den gældende spildevandsplan, hvori lokalplanområdet er planlagt spildevandskloakeret.
7.4 Fællesprivate anlæg til håndtering af hverdagsregn skal dimensioneres iht. Horsens Kommunes Spildevandsplan, Tillæg 22.
7.5 Bygherren skal udarbejde en vandhåndteringsplan, jfr §10.
7.6 Belysning af veje, stier og parkeringspladser skal være med nedadrettet eller inddirekte lyskilde, således at blænding undgås. Tilsvarende gælder for eventuel belysning på bygninger.
7.7 Belysningsarmaturer skal være i overensstemmelse med Horsens Kommunes belysningsmanual.
7.8 Belysningsprojektet skal overholde kravene i vejreglerne.
Bygholm Bakker er forsynet med kollektiv varmeforsyning i form af fjernvarme fra Fjernvarme Horsens.
Bestemmelsen om nedarettet belysning har til hensigt at undgå blænding og minimere
'lysforurening' generelt og særligt i forhold til de landskabeligt værdifulde områder syd for
Glambeksbakke.
Lokalplan 1-2012, § 5 Bebyggelsens omfang og placering, ophæves for lokalplanområdet og
erstattes med:
8.1 Bebyggelsens skal opføres efter en samlet plan for lokalplanområdet.
8.2 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40 for tæt-lav bebyggelse.
8.3 Bebyggelse skal placeres i overensstemmelse med byggelinjerne og strukturen på kortbilag 3, Fremtidige forhold. Bebyggelsen skal opdeles i enheder adskilt af grønne friarealer med visuel forbindelse til de grønne arealer omkring Glambeksbakke. Friarealerne - på kortbilaget benævnt ubebygget areal - placeres ved lokalplangrænsen som på kortbilag 3, men må flyttes op til 25 meter langs lokalplangrænsen. Det centrale grønne areal skal fungere som skybrudsvej for overløb fra det eksisterende regnvandsbassinet ved fordelingsvejen Bygholm Bakker.
8.4 Bebyggelsen må opføres i maksimum 2 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være hævet mere end 8,5 meter over naturligt terræn/niveauplan. Skorstene undtaget. Facadehøjden må ikke overstige 6,5 m.
8.5 Sekundære bygninger under 10 m2 er ikke omfattet af byggelinjerne, men må ikke placeres nærmere lokalplangrænsen end 1 m.
8.6 Terrænreguleringer må ikke overstige +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn. Se også §10.
8.7 Befæstelsesgrad skal være i overensstemmelse med dimensionerede LAR løsninger.
8.8 Bebyggelsens placering skal være i overensstemmelse med vandets fremtidige strømningsveje således at bebyggelsen er robust overfor ekstremregn.
Indenfor lokalplanområdet må der opføres tæt-lav boligbebyggelse i 1 og 2 etager med en bygningshøjde på maksimum 8,5 m. Bebyggelsen skal skabe en naturlig nedtrapning fra etagebyggeriet i Rantzausbakke og mod daginstitutionen ved Søvej, som opføres i én etage.
Der er pålagt en 5 m byggelinjer langs lokalplangrænsen, således at bebyggelsen kan fremtræde med en grøn indramning. Langs fordelingsvejen Bygholm Bakker er byggelinjen 10 m således at bebyggelsen som hovedparten at de øvrige boliger i området er trukket tilbage fra den centrale vej. Byggelinjen er ikke en vejbyggelinje.
Lokalplan1-2012, §6 Bebyggelsens udformning, ophæves for området og erstattes med:
9.1 Bebyggelsen udføres med samme hustype eller med arkitektonisk beslægtede hustyper og med samme tagform.
9.2 Bygningerne skal udformes i et nutidigt formsprog med et højt arkitektonisk niveau.
9.3 Facader skal fremstå i dæmpede farver. Der må ikke anvendes signalfarver og facaderne må ikke være hvide. Glas skal være klart eller svagt tonet. Facader må begrønnes med slyngplanter.
9.4 Bebyggelsens facader skal fremtræde i tegl, træ eller pudset murværk og/ eller i en kombination af de nævnte materialer. Facader på sekundære bygninger under 50 m², som skure, garager og lignende, må fremstå i andre materialer, men skal arkitektonisk tilpasses de primære bygninger. Fritliggende drivhuse skal fremtræde som glashuse med spinkel, bærende konstruktion i metal og/eller træ.
9.5 Tagmaterialer må ikke være reflekterende eller blændende. Tagvinduer og drivhuse er undtaget. Som tagmateriale må anvendes tegl og betontagsten og metal i sort eller grå farve. Der må endvidere anvendes grønne tage med eksempelvis tagpap dækket med græs eller arter af sedum.
9.6 Tage skal udføres som sadeltage (25-45°) eller med énsidig taghældning (10-30°). Gavlhuse skal udføres med sadeltage.
9.7 Antenner og paraboler må ikke opsættes på bebyggelse, så de er synlige fra veje, stier og fællesarealer. Paraboler må højst have en diameter på 1 meter.
9.8 Eventuelle solceller skal placeres og udformes som en del af byggeriets arkitektur. Solceller på tage og facader skal være antirefleksbehandlede, og rammer og solceller skal have samme mørke eller sorte farve. På tage skal de opsættes i hele firkanter/i en hel firkant med samme hældning som taget, på facader i hele firkanter/i en hel firkant.
9.9 Huse skal opføres i grupperinger á 1, 2 eller 3 boenheder. Bebyggelsen må højest bestå af 3 sammenbyggede boenheder.
9.10 Opføres mere end 3 boenheder i forlængelse af hinanden, skal bebyggelsen opdeles. Det skal udføres enten som: fysisk opdeling af boenheder (se fig. 1). og/eller ved vandret og/eller lodret forskydning af boenheder på minimum 0,5 meter (se fig. 2). Eller som gavlhuse (se fig. 3).
Lokalplanens bestemmelser skal sikre et bomiljø med høj tæthed og lille skala. Da der ønskes et harmonisk udtryk for boligområdet, skal bebyggelsen udføres med sadeltag eller ensidig taghældning. Variation i bebyggelsen kan skabes ved mindre grupperinger af bebyggelsen, forskydning og/eller opbrud af bygningsstrukturen.
Fig. 1 - Fysisk opdeling af boenheder:
Fig. 2 - Forskydning af boenheder:
Fig. 3 - Gavlhus struktur:
Lokalplan 1-2012, §7 Ubebyggede arealer ophæves for området og erstattes med:
10.1 Grønne arealer i et mindste omfang som angivet på kortbilag 3, Fremtidige forhold, udlægges til fællesarealer, som skal indrettes til leg, boldspil og ophold. Arealernes placering må afvige op til 25 meter ift kortbilag 3. Der henvises til §8.3.
10.2 Der skal etableres et levende hegn eller klippet hæk langs lokalplanafgrænsningen som vist på kortbilag 3, Fremtidige forhold. Beplantningen skal have en minimumshøjde på 1 m. Beplantningen afbrydes ud for de grønne arealer nævnt ovenfor, så der skabes åben forbindelse til de fælles grønne arealer omkring Glambeksbakke.
10.3 Lokalplanområdet skal indrettes til at kunne håndtere regnvand på terræn, herunder vand fra ekstreme regnhændelser. Indenfor lokalplanområdet skal der etableres regnvandsbassiner til håndtering og nedsivning af regnvand. Overløb fra Glambeksbakke må kun ske som diffus afstrømning til arealer syd for lokalplanområdet. Det skal endvidere sikres, at overløb fra regnvandsbassinet ved fordelingsvejen Bygholm Bakker ledes gennem Glambeksbakke til de fælles grønne områder mod sydvest, svarende til strækningen C - D på kortbilag 3.
10.4 Bassiner og vandrender skal udformes med en landskabelig bearbejdning, så de fremstår som en naturlig del af området. Bassiner og vandrenders formål er primært LAR (lokal afledning af regnvand), men kan etableres og plejes på en måde som prioriterer biodiversitet og rekreativ anvendelse. Der skal stedvis være sten, beplantning og andet som giver variation og mulighed for alsidigt dyreliv. Et eller flere bassiner kan etableres med fast bund, således at der oftere vil stå vand til gavn for biodiversitet og rekreation. Der henvises endvidere til redegørelsen side 19-21 i Lokalplan 1-2012, Helhedsplan, Området nord for Bygholm Sø.
10.5 Terrænet skal reguleres så nedbør ved ekstremregn ledes væk fra bygninger.
10.6 Der må ikke terrænreguleres mere end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn og ikke nærmere skel end 1 m. Undtaget er overkørsler, vejanlæg og regnvandsopsamlingselementer. Terrænreguleringer må ikke være stejlere end 1:5 (grøfter dog 1:3) og skal udføres med bløde overgange i top og bund.
10.7 De fælles friarealer skal udlægges i græsser, engplanter og anden lav flora og hjemmehørende træer og buske, samt frugttræer og frugtbuske i overensstemmelse med en samlet plan.
10.8 Der skal altid være mindst 30 % af de fælles grønne arealer der har naturligt, ekstensivt præg, mens op til 70% af arealerne må vedligeholdes som klippede græsarealer. Vedligeholdelsen skal således sikre en balance mellem klippede arealer med mulighed for boldspil mv. og ekstensivt plejede arealer med vild flora, insekter mv.
10.9 Der skal etableres een eller flere nærlegepladser inden for området.
10.10 Faste hegn må kun etableres i tilknytning til facader og kun en en udformning, der er fælles for hele bebyggelsen.
10.11 Alle fælles friarealer holdes fri for bebyggelse, bortset fra bygninger til områdets forsyning f.eks. transformerstationer og pumpestationer, eller til den rekreative brug og pleje af friarealerne.
10.12 De rekreative arealer (ekskl. haver) må ikke udstykkes og skal fremtræde som fælles for området og offentligheden i deres helhed.
De grønne arealer skal indgå som en naturlig opbrydning af bebyggelsen og skabe både en visuel og fysisk forbindelse til de rekreative arealer syd for lokalplansområdet mod Bygholm sø. De skal skabe grønne opholdszoner mellem byggefelterne og frigive plads til ophold, begrønnede arealer, legeplads, flora, fauna og håndtering af vand indenfor lokalplanområdet.
Bestemmelserne skal sikre bæredygtige og robuste regnvandsløsninger og attraktive uderum med god biodiversitet, bestående af hjemmehørende arter og et foranderligt udtryk hen over året.
Endvidere er det hensigten at terrænbearbejdning sker ud fra en samlet plan og på en måde, så det bidrager til områdets oplevelsesmæssige værdi. I forbindelse med en samlet planlægning af bebyggelsen vil der kunne dispenseres fra bestemmelsen om maksimal terrænregulering, hvis kommunen vurderer at det er mest hensigtsmæssigt for at tilgodese lokalplanens øvrige principper og bestemmelser.
Regnvand skal betragtes som en ressource. I processen med at forsinke regnvandet og lede det væk opstår der muligheder, der helt åbenlyst kan inspirere til leg og fysisk aktivitet. Løsningerne skal desuden bidrage til at skabe sammenhænge mellem de grønne områder og infrastruktur ved at arbejde med vandafledning på overfladen. Regnvand skal bruges aktivt og være et element i børn og voksnes muligheder for leg og fysisk udfoldelse.
Der skal udarbejdes en vandhåndteringsplan. Planen skal redegøre for håndtering af hverdags regn i området samt for håndtering af ekstrem regn internt i området og for tilstødende arealer.
Som udgangspunkt foreskriver Horsens Kommune at tagvand fra tagpaptage og p-arealer i områder med nedsivning af regnvand skal ledes til regnbede eller vegetationsdækket jordoverflade i stedet for en faskine. Baggrunden er, at vandet kan indeholde forhøjede koncentrationer af miljøfremmede stoffer såsom PAH’ere, tungmetaller og blødgørere, som alle er uønskede i drikkevandet. Ved udledning til regnbede sikres i højere grad, at de miljøfremmede stoffer holdes terrænnært og bindes til jorden, i stedet for at blive udvasket i større dybde som en faskine vil medføre, og dermed øge risikoen for, at stoffer når ned i det underliggende grundvandsmagasin.
I den konkrete sag er der imidlertid stor afstand til nærmeste drikkevandsboring, og ved en evt. nedsivning af miljøfremmede stoffer via faskiner, vurderes stofferne ikke at kunne forurene de nærmeste vandværksboringer. Nedsivning i faskiner er derfor en mulighed, i tilfælde hvor håndtering og nedsivning på terræn ikke er praktisk muligt.
Lokalplan 1-2012, § 16 Forudsætning for ibrugtagen, ophæves for lokalplanområdet og
erstattes med:
11.1 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før der er sikret afledning af regnvand, enten til nedsivning eller til områdets regnvandsbassiner.
11.2 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før der er sikret kontrolleret afledning af regnvand ved skybrudshændelser.
11.3 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet kloakanlæg.
11.4 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før der er etableret fælles opholdsarealer, legeplader, veje, stier og parkeringspladser, som nævnt i §5, §6 og §10.
Lokalplan 1-2012 §12 er gældende for lokalplanområdet.
Lokalplan 1-2012, § 13 er gældende.
14.1 Følgende bestemmelser i Lokalplan 1-2012 ophæves ved den endelige vedtagelse af
Lokalplan 364:
§§ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 14, 15 og 16.
15.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens § 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
15.2 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. Planlovens § 18.
15.3 Andre servitutter kan eksproprieres, når det er nødvendigt for planens virkeliggørelse.
15.4 Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser.