Området er i dag hovedsageligt domineret af forholdsvis ældre og udtjent erhvervsbyggeri, som tidligere har rummet både detailbutikker samt værksteds- og lagervirksomhed. Området rummer dog også et nyere byggeri, hvorfra der i dag drives møbelbutik. Lokalplanen begrænser ikke denne eksisterende bygning. Bygningen, bevares og tænkes videreført med salg af møbler. Der udlægges dog et byggefelt (C), der omfatter den eksisterende bygning og som muliggør at der eventuelt vil kunne ske sammenbygning med nybyggeri.
Nord for området og nord for Vårsøvej løber Bygholm Å, som lidt længere mod øst har sit udløb i Horsens Havn. I den "grønne bræmme" nord for Vårsøvej er der i dag en eksisterende række af poppeltræer, som enten kan bevares eller kan erstattes med ny beplantning. Bræmmen er også anvendt til vigtige kloakledninger, som afleder en stor del af Horsens bys spilde- og regnvand til rensningsanlægget, som ligger umiddelbart øst for det aktuelle lokalplanområde. Ligeledes ligger der i arealet nærmest Høegh Guldbergs Gade flere forsyningsledninger. Konsekvensen af disse ledningers placering er, at der ikke vil kunne bygges her. Arealet langs Bygholm Å skal endvidere kunne rumme muligheden for et rekreativt stianlæg syd om Horsens Fjord.
En del af lokalplan området er i Kommuneplan 2021 registreret støjbelastet. Der er tale om arealerne mod vest Langs Høegh Guldbergs Gade samt i områdets syd-østligste del. Lokalplanen giver mulighed for støjfølsom anvendelse, idet der kan drives liberalt erhverv som eksempelsvis kontorerhverv.
Luftfoto af eksisterende forhold set fra sydøst
Eksisterende forhold set fra Høegh Guldbergs Gade