333 - Boliger, Torpvej, Østbirk
Vedtaget
333 - Boliger, Torpvej, Østbirk
Vedtaget
I henhold til lovbekendtgørelse nr. 287 af 16. april 2018 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
Formålet med lokalplanen er at
1.1 fastlægge området anvendelse til boligformål, som tæt-lav, og alternativt åben-lav.
1.2 fastlægge retningslinjer for bebyggelsens placering på grundene samt at bebyggelsen tilpasses terrænet
1.3 fastsætte maksimale befæstelsesgrader.
1.4 varetage klimahensyn, herunder lokalplanen kan håndtere regnvand på terræn ved kraftige regnhændelser og at oversvømmelsesrisici ikke forøges i områderne omkring lokalplanen.
1.5 sikre en struktur for beplantningen i området.
1.6 at sikre vejbetjening og nye stianlæg der dels tilgodeser de interne stiforbindelser, dels sikrer stiforbindelser delområderne imellem samt forbindelser til stianlæggene udenfor området.
Formålet med lokalplanen er at fastlægge områdets anvendelse til boligbebyggelse i form af tæt/lav og åben/lav boligbyggeri samt tilhørende friarealer og regnvandsbassin.
Lokalplanen skal ligeledes fastlægge bestemmelser om bebyggelsens omfang og udformning.
Herudover fastlægger lokalplanen retningslinier for vej- og stiadgangen til området.
2.1 Lokalplanområdet omfatter en del af matr.nr. 12a Østbirk By, Østbirk. Området afgrænses som vist på kortbilag 1, lokalplanafgrænsning.
2.2 Området er beliggende i byzone.
3.1 Lokalplanområdet kan anvendes til helårsboliger, grønne friarealer, samt veje og stier.
3.2 Byggefelter skal anvendes til enten tæt/lav eller åben/lav boligbebyggelse til helårsbeboelse, samt til mindre bygninger, som carporte, garager og skure.
3.3 Områder udenfor byggefelterne, skal anvendes til fordelingsveje, stier, grønne områder samt regnvandsbassin.
3.4 Der kan indenfor lokaplanområdet indpasses nødvendige mindre bygningsanlæg i op til 30 m² til fællesforsyningsanlæg m.m. uden for byggefelterne.
Dele af arealerne udenfor ”byggefelterne” fx den grønne bræmme langs nord- og østskel udstykkes som en del af de private haver – men friholdes for bebyggelse.
4.1 Grunde til tæt/lav boligbebyggelse skal udstykkes efter princippet på kortbilag 4, illustrationsplan.
Alternativt må byggefelter udstykkes i parceller til åben/lav boligbebyggelse.
4.2 Alle grunde til tæt/lav boligbebyggelse skal have et areal på mindst 240 m2. Alle grunde til åben/lav bebyggelse skal have et areal på mindst 700 m2.
5.1 Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Torpvej.
5.2 Vejanlæggene udlægges som sekundære trafikveje/boligveje og udlægges/anlægges i en bredde på min. 10 m - jf. det viste tværprofil, med min. 5,5 m kørebaneareal, 1,5 m rabatareal langs den ene vejside, henholdsvis 3,0 m rabat langs den anden vejside. Se kortbilag 3, fremtidige forhold, og vejprofilet i redegørelsen herunder.
5.3 Alle veje indenfor lokalområdet udlægges som private fællesveje jf. Privatvejsloven.
5.4 Stier placeres som vist i princippet på bilag 3, fremtidige forhold. Stierne skal befæstes i 2 meters bredde. Stierne skal være belyste. Stierne skal forbindes med stierne fra naboområdet, lokalplanområde 15-2007.
5.5 Alle stier indenfor lokalplanområdet udlægges som private fællesstier jf. Privatvejsloven, dog med undtagelse af stier som har et alment formål og som tjener som stiadgang mellem øvrige overordnede stier i og udenfor lokalplanområdet. Disse stier skal kunne anvendes som offentligt tilgængelige stier.
5.6 Den nye vej der forbindes til Torpvej anlægges efter princippet, som vist på kortbilag 3, fremtidige forhold. Med 'efter princippet' menes, at vejen/stierne kan flyttes under hensyntagen til f.eks. bassinanlæg, ledningsanlæg, konstruktioner mm, men at det viste princip ikke må fraviges ved udarbejdelsen af det endelige vej- og stiprojekt.
5.7 Vejanlæggene anlægges med en fast belægning som f.eks. asfalt eller betonsten.
5.8 Vejadgang til de enkelte grunde må ikke ske fra Torpvej, men skal ske via boligvejene i lokalplanområdet.
5.9 Områdets veje og stier skal overtages af områdets Grundejerforening som “private fællesveje”.
5.10 For hver boenhed, må der maks. anlægges 6 m overkørsel, inkl sti-tracé.
5.11 Vejene skal udformes, så det sikres, at lastbiler (renovationskøretøjer, lastbiler m.v.) kan køre uhindret uden at skulle bakke, med undtagelse af i vendepladserne.
5.12 Vejene skal i dens udformning og indretning tilgodese den ønskede/skiltede hastighed, hvilket bl.a. kan medføre at der skal etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger.
5.13 Ved vejtilslutninger og vejenes kurveforløb skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler.
Opkørsler skal, hvis dagrenovationen ønskes afhentet på standpladsen på ejendommen, udformes så den overholder de stillede krav jf. kommunens regulativ for husholdningsaffald. Overkørsler udlægges i beton og/eller granit (jf. Horsens Kommunes Bydesignkatalog.)
5.14 Der skal sikres vejadgang til det udlagte regnvandsbassin i en bredde af minimum 3 m.
5.15 Ved vejtilslutninger skal hjørnerne afskæres som princippet på kortbilag 3, fremtidige forhold.
Da der ønskes et grønt boligområde, hvor rabatter langs boligveje udgør en vigtig del af områdets udtryk, ønskes anlæg med fast belægning begrænset. Ligeledes ønskes rabatarealer langs boligveje fastholdt som fællesarealer, der ikke er indtaget som privat indkørsel. Det er således ikke tilladt at befæste mere end 6 m pr. bolig med fliser, skærver el. lign.
Vej- og stiprojektet skal i videst muligt omfang tilpasses eksisterende terræn samt redegøre for eventuelle terrænreguleringer (skråningsanlæg langs veje og stier) på tilstødende grunde uden for vejudlæggene. (Der henvises til Horsens Kommunes ”Information ved bygge- og anlægsopgaver).
6.1 I områder til tæt/lav bebyggelse skal der indrettes minimum 1½ parkeringsplads pr. bolig.
På hver ejendom til åben/lav boligbebyggelse skal der indrettes min. 2 parkeringspladser.
6.2 Inden for lokalplanområdet må der ikke ske parkering af lastbiler, større varevogne (over 3.500 kg), campingvogne og både.
7.1 Der anvendes parkarmaturer som vej- og stibelysning. Belysning etableres som en del af byggemodningen.
Vej- og stibelysningen i lokalplanområdet kan overtages af Horsens kommune på nærmere vilkår. Det er kun belysningsanlæg på private fællesveje og -stier, der kan overtages.
7.2 Såfremt Horsens Kommune skal overtage driften og vedligeholdelsen af vej- og stibelysningen skal denne godkendes af Horsens Kommune og tilgodese Horsens Kommunes belysningsplan.
8.1 Bebyggelse må ikke opføres i mere end 1 etage og bygningshøjden må ikke overstige 5,5 m, målt fra overkanten af soklen til kip.
8.2 Bebyggelse, skal holdes min. 5 m fra skel mod Torpvej og min. 2,5 m fra skel mod udlagte veje i lokalplanområdet. Skure, garager og carporte er undtaget. Bebyggelse skal holde sig indenfor byggefelter som vist på kortbilag 3, Fremtidige forhold, så bebyggelse holdes minimum 6 m fra skel mod nord og øst.
8.3 Terrænreguleringer må ikke overstige +/- 0,5 m i forhold til terræn efter byggemodningen.
8.4 Der må ikke ske terrænreguleringer nærmere skel end 1 m fra skel. Undtaget herfra er dog terrænregulering i naboskel, såfremt der kan opnås enighed mellem berørte naboer.
8.5 Ved åben-lav-bebyggelse skal garager, carporte og udhuse holdes min. 1 m fra nabo- og stiskel samt skel mod grønne områder.
8.6 Der må bortledes regnvand fra den enkelte matrikel indenfor lokalplanområdet svarende til en befæstelsesgrad på 0,55 for tæt-lav bebyggelse. Alternativt gælder en befæstelsesgrad på 0,35 for åben-lav bebyggelse. Overstiger befæstelsen hhv. 0,55 for tæt-lav eller 0,35 for åben-lav skal regnvandet forsinkes eller håndteres på egen matrikel, således at befæstelsesgraden overholdes.
8.7 Bebyggelsesprocenten for ejendomme til tæt-lav bebyggelse må højst være 40. Bebyggelsesprocenten for ejendomme til åben-lav bebyggelse må højst være 30.
Husene mod lokalplanens nord- og østlige afgrænsning, møder etableret bosætning med privatliv i syd og vestvendte haver. Med respekt for privatlivet i eksisterende haver, tillades kun bebyggelse der hverken giver indbliks- og skyggegener.
Indkig forhindres ved bestemmelser om kun 1 etage.
Skyggekast kan varetages ved taghældning.
9.1 Bebyggelsens facader skal opføres i tegl/træ/glas/vandskuret eller pudset murværk. Facader på mindre bygninger under 50 m², som skure, drivhuse,
garager og lignende, må udføres i andre materialer.
9.2 Inden for lokalplanområdet skal udvendige bygningssider generelt fremtræde i dæmpede farver. Der må således ikke anvendes signalfarver eller meget klare farver.
9.3 Tage skal for enhver boenhed udføres enten symmetrisk, eller med ensidig taghældning.
9.4 Tag- og facadematerialer må ikke være reflekterende eller blændende.
9.5 På bygningers facader og gavle, samt hegn og andre udefra synlige steder, må der ikke anbringes reklamer, skilte o.lign.
9.6 Hvis der anvendes alternative energiformer, som indebærer synlige installationer, skal det indarbejdes i arkitekturen.
For tæt-lav-bebyggelse gælder desuden:
9.7 Huse skal opføres i grupperinger á enten 2 eller 3 boenheder. Opføres 4 boenheder i forlængelse af hinanden, skal huset opdeles i 2 grupperinger. Huse må højest bestå af 4 sammenbyggede boenheder.
9.8 Bebyggelsen skal opføres i et samlet udtryk for hele lokalplanområdet, med differentiering af grupperingers udtryk. Det skal udføres enten
1) som fysiske spring, ved minimum 0,5 m forskel - enten frem, tilbage, op og/eller ned, ift. nabogrupperinger (se fig. 1),
og/eller
2) ved differentiering i enten farver, mønstre, materialer, eller teksturer, så ingen 3 nabogrupperinger (á 2-3 boenheder) fremstår ens (se fig. 2).
Med sin lille skala og tætte miljø, er det særligt fordelagtigt at understøtte miljøets og byens identitet ved iscenesættelsen af de små huse fremfor de større og lange stavhuse.
Lokalplanens bestemmelser skal således sikre et bomiljø, med en fælles identitet af variation.
fig. 1: fysiske spring
fig. 2: differentieret udtryk
Differentiering i enten farver, mønstre, materialer, eller teksturer (f.eks. reces-dybde, reces-mønster, eller beklædningsorientering, f.eks. vandret eller lodret, mv.), så ingen 3 nabogrupperinger (á 2-3 boenheder) fremstår ens (se herover). I det tilfælde skal rytmen i udseender differentieres, ved mindst 3 og højest 4 forskellige udtryk, jævnt fordelt i hele lokalplanområdet, så identificering af gentagelsesmønster og/eller symmetri, undgås, såvel på langs som på tværs af vej/sti.
Se desuden bilag 6 for referencer på de forskellige muligheder.
10.1 Områderne nord, øst og vest for regnvandsbassin, skal fremstå med engkarakter. Grønne områder mellem regnvandsbassinets kronekant, og nærmeste skel mod nord, øst og vest, skal der derfor såes med en græsblanding, hvoraf 50% af blandingen består af følgende plantesorter:
- 85 % boghvede, alm. kællingetand, hedelyng og bredbladet timian
- 15 % rødkløver, hvidkløver, alsike-kløver.
10.2 Grønne områder, som vist på kortbilag 3, fremtidige forhold, der ikke falder ind under § 10.1, § 10.4 eller §10.5, skal etableres som græs.
10.3 Alle hegn i skel skal etableres som levende hegn i form af hække/buske, af arten bøg (Fagus Sylvatica). Hegn mod vej, sti og fællesarealer skal placeres mindst 0,5 m fra skel på egen grund.
Undtagelsesvis kan der opføres fast hegn vinkelret ud fra huses langsider. Fast hegn må hver maks. have en længde på 3 m.
10.4 Beplantning som vist på kortbilag 3, fremtidige forhold, skal minimum etableres som 3-rækkede beplantningsbælter. Hver række skal bestå af buske, man naturligt finder i Østjylland, og min. 3 stk buske, fra hver af følgende 2 plantefamilie-lister:
10.5 Der skal inden for området Buskads, som markeret på kortbilag 3, fremtidige forhold, etableres buske. Buskene skal naturligt kunne findes i Østjylland, og kan bestå af arterne som nævnt i §10.4.
10.6 Ved grunde, der støder op til grønne områder eller regnvandsbassin, påhviler etablering og vedligeholdelse af hegn den enkelte grundejer indenfor lokalplanområdet.
10.7 Der skal plantes vejtræer i den syd- eller vestvendte vejside langs boligveje, som minimum efter strukturen på kortbilag 3, fremtidige forhold, og vejprofil vist i redegørelse for § 5.
10.8 Vejtræer skal være af hjemmehørende sort, f.eks. lind, bøg, spidsløn eller sølvløn.
10.9 Levende hegn i det nordlige skel skal holdes i en højde på 2-2,5 m.
Lokalplanen lægger særligt vægt på et børnevenligt bomiljø for alle sanser. Der skal derfor være et rigt og bredt spektre af delte oplevelser, både hvad angår dufte, farver og smage. Hertil kommer liv i luften, med omkringflakkende sommerfugle, summende blomsterbestøvere, samt sangglade småfugle.
11.1 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før der er sikret afledning af regnvand, enten til nedsivning
eller til områdets regnvandsbassin.
11.2 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før der er sikret kontrolleret afledning af regnvand ved
skybrudshændelser.
11.3 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet kloakanlæg.
11.4 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før der er etableret grønne områder, veje, stier, beplantning og parkeringspladser, som nævnt i § 5.2, § 5.4, § 6.1, § 10.1, § 10.2, § 10.3, § 10.4, § 10.5 og § 10.7.
12.1 Der skal oprettes én grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for lokalplanområdet.
12.2 Grundejerforeningen skal varetage drift og vedligeholdelse af fællesarealer, veje, stier og andre fællesanlæg nævnt i § 5 og § 10.
12.3 Grundejerforeningen skal udføre de opgaver, der i øvrigt henlægges til foreningen i medfør af lovgivning.
12.4 Ejerne i grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på fællesarealer og fællesanlæg nævnt i § 5 og § 10.
13.1 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. Planlovens § 15.
Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor.
14.1 Lokalplan 15-2007 aflyses for så vidt angår denne lokalplans område, som anført i §2
15.1 Efter Horsens Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
15.2 Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til PlanSystemDK.
15.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
15.4 Lokalplanen udlægger et område til offentlige formål. Det betyder, at ejeren efter planlovens § 48 under visse forudsætninger kan kræve ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. (kun når lokalplanen udlægger arealer til offentlige formål)