384 - Offentlige formål, Ældreboliger, Brådhusvej, Horsens
Kladde til forslag
384 - Offentlige formål, Ældreboliger, Brådhusvej, Horsens
Kladde til forslag
I henhold til lovbekendtgørelse nr. 1157 af 1. juli 2020 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
Lokalplanens formål er,
1.1 at fastlægge områdets anvendelse til offentlige formål i form af ældreboliger.
1.2 at ny bebyggelse udformes, så den indgår som en harmonisk del af det omkringliggende område,
1.3 at sikre udlæg af fælles grønne rekreative arealer og ny beplantning i lokalplanområdet, for at skabe attraktive opholdsarealer jf. §§ 10.8-10.10,
1.4 at sikre stiforbindelse gennem området mellem boligerne og med tilslutning til de eksisterende, omkringliggende stier jf. 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold',
1.5 at sikre bevaringsværdige træer i lokalplanområdet jf. § 10.6-7,
1.6 at varetage klimahensyn, herunder at lokalplanen kan håndtere regnvand på terræn ved kraftige regnhændelser og at oversvømmelsesrisici ikke forøges i områderne omkring lokalplanen.
Det er lokalplanens formål at danne plangrundlaget for, at der inden for området kan opføres 15 ældreboliger i tilknytning til Plejecenteret Nørrevang og at boligerne kommer til at fremstå visuelt som sammenhængende med de eksisterende beskyttede boliger. Stiforbindelser til eksisterende stisystem og grønne rekreative arealer er med til at skabe et velfungerende og attraktivt område omkring de nye ældreboliger, som bindes på den eksisterende bystruktur.
Derudover er det lokalplanens formål, at der fastsættes bestemmelser, der tilgodeser klimahensyn og forebyggelse mod forurening inden for lokalplanens afgrænsning. Det betyder for eksempel, at der kigges på et selektivt materialevalg for at forhindre forurening af grundvandsressourcer fra nedsivning, og at der skal arbejdes med løsninger for regnvandshåndtering der gør området modstandsdygtig over kraftige regnhændelser og ikke forøger oversvømmelsesrisici og gener i nærområdet omkring lokalplanen.
2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på 'Kortbilag 1 - Lokalplanafgrænsning', og omfatter den vestlige del af matr. nr. 8d, Stensballe By, Vær. Lokalplanen omfatter også alle parceller, der efter den 17.07.2023 udstykkes inden for lokalplanområdet.
2.2 Området skal forblive i byzone.
Lokalplanområdet er en del af en større matrikel, matr. nr. 8d, Stensballe By, Vær, der ligger inden for byzonen. Lokalplanområdet skal forblive i byzonen.
Lokalplanområdet afgrænses fra resten af matriklen ved en enkelt række træer, der er plantet som afskærmning mellem en offentlig stiforbindelse mellem Plejecenteret Nørrevang og tunnelen under Haldrup vej og de eksisterende, beskyttede boliger nord for lokalplanområdet. Langs den sydlige kant af lokalplanområdet afgrænses det af stiforbindelsen der går fra Brådhusvej, langs vuggestuen Legehuset og ned til tunnelforbindelsen under Haldrupvej. Mod vest afgrænses lokalplanområdet tydeligt og naturligt af Brådhusvej.
Se den præcise afgrænsning på 'Kortbilag 1 - Lokalplanafgrænsning' eller de beskrevne afgrænsende forhold afbilledet under 'Beliggenhed og Eksisterende forhold'.
3.1 Området skal anvendes til offentlige formål i form af ældreboliger i tilknytning til Plejecenteret Nørrevang. Bebyggelsen skal opføres som tæt-lav, i form af dobbelthuse og rækkehuse jf. §8.2-8.6.
3.2 Inden for lokalplanområdet kan der opføres transformerstation, regnvandsbassin og tekniske anlæg, som f.eks. parkeringsanlæg og cykelparkering til områdets forsyning.
3.3 Inden for lokalplanområdet kan der etableres anlæg til at varetage klimahensyn, i form af LAR-strukturer, som eksempelvis lavninger, regnvandsbede, grøfter og trug i grønne arealer, der indrettes og bruges til forsinkelse, opstuvning eller nedsivning af vand.
Anvendelsen af området fastsættes til offentlige formål i form af ældreboliger. Disse vil have tilknytning til Plejecenter Nørrevang og de eksisterende beskyttede boliger. De beskyttede boliger er opført som en tæt-lav bebyggelse i et plan med murede gavle og sadeltag. Derfor fastsættes der med denne lokalplan bestemmelser om, at nyt byggeri inden for området også skal opføres i en tæt-lav typologi.
Typologien "tæt-lav" kan opføres på mange forskellige måder og giver derfor mulighed for, at bebyggelsen kan tilpasses i skala og udtryk til den omkringliggende bebyggelse.
LAR er en sammentrækning af "Lokal Afledning af Regnvand". Begrebet dækker over en bred vifte af forskellige løsninger til håndtering af regnvand lokalt.
4.1 Ingen bestemmelser
Ingen yderligere bemærkninger.
5.1 Der skal udlægges arealer til trafik, så al færdsel herunder renovationsbil (12m lastbil), kan komme sikkert ind, rundt og ud af området.
5.2 Adgang til lokalplanområdet skal ske fra Brådhusvej ved vejadgang A, som vist på 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold'.
5.3 Boligvejen udlægges i en samlet bredde på 8,5m, hvoraf de 5,5m er kørebaneareal med fast belægning. Vejene skal udformes til lav hastighedsklasse efter Vejlovens regler. Vejene anlægges niveaufri jf. 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold'.
5.4 Vejarealer skal medvirke til at håndtere store regnhændelser, så vandet løber kontrolleret i området. Se eksempelvis figur 1 i redegørelsen.
5.5 Det skal sikre, at den eksisterende stiforbindelse, vist om B-C på 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold', skal fortsat gå igennem lokalplanområdet.
5.6 Der skal anlægges stiforbindelse gennem området mellem ældreboligerne, vist som henholdsvis forbindelse D-E, F-G-H og I på 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold'.
5.7 Nye stier i området skal forbindes med eksisterende stier i de tilstødende områder.
Den eksisterende stiforbindelse, der går igennem lokalplanområdet langs den sydlige afgrænsning er en vigtig del af områdets karakter som bindeled mellem Stensballe og ud til det åbne landskab. Det er derfor vigtigt, at denne bliver indtænkt, som en del af det projekt der bliver lavet for lokalplanområdet, samt at kommende stier i blandt bebyggelse kobles på denne.
Figur 1 - Illustration af princip til f.eks. håndtering af regnvand med vej- og parkeringsarealer.
Ovenstående er en skitse af et principdiagram for, hvordan parkerings- og vejarealer kan være med til at håndtere og forsinke regnvand, før det afledes til kollektiv ledningsnet. Der kan f.eks. arbejdes med, at parkeringsarealer og vejsnit indrettes med fald og "naturlige" afgrænsninger, som f.eks. hævet beplantning, kantsten der kan være med til at opdæmme vandet eller regnbede i vejprofilen så vandet kan ledes her til og nedsive igennem vegetationsdækket jordlag, faskine el. lignende.
6.1 For personbiler gælder det, at der skal anlægges min. 1 p-plads pr. ældrebolig. Disse anlægges i overensstemmelse med strukturerne på 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold'.
6.2 Parkeringspladser skal indrettes i overensstemmelse med retningslinjerne i Vejdirektoratets håndbog.
6.3 Der skal anlægges minimum 1 handicap-plads til almindelig handicapbil inden for lokalplanområdet.
6.4 Parkeringspladser der etableres som mindre fælles parkering, skal anlægges med et grønt præg jf. §10.4, således at de kan medvirke til, at håndtere regnvand ved ekstreme hændelser. Se evt. figur 1 i redegørelsen til §5 - 'Vej og Sti'. Ved mindre fælles parkeringsarealer forstås min. 2 p-pladser, der etableres samlet og uden direkte forbindelse til en bolig.
6.5 Der kan etableres p-pladser til delebilsordning inden for lokalplanområdet, svarende til 1 parkeringsplads i stedet for hver 4 ordinære parkeringspladser som omtalt i §6.1.
Indenfor lokalplanområdet skal der anlægges parkering, herunder også handicapparkering og cykelparkering, i henhold til Horsens Kommunes gældende Parkeringsstrategi. Parkeringsstrategien fra 2015 angiver en p-norm på 1 p-plads pr. ældrebolig uden plejebehov.
Parkeringspladser skal udformes og anlægges, så de er i overensstemmelse med krav til længde og bredde af parkeringsbåsen i Vejdirektoratets håndbog "Anlæg for parkering og standsning i byer".
Etableres der mindre fælles parkeringsarealer, skal disse have et grønt præg som f.eks. af afgrænsning af levende hegn, der kan suppleres af opstammede træer. Derudover kan valg af belægning ligeledes hjælpe til parkeringspladsers grønne præg. Se yderligere om dette i §10 - 'Ubebyggede arealer'. Ved mindre fælles parkeringsarealer forstås min. 2 p-pladser, der etableres samlet og uden direkte forbindelse til en bolig. Ved fælles parkering skal p-pladserne overholde gældende vejregler. Der skal sikres de fornødne oversigtforhold ved udkørsel jf. Vejreglerne.
For at fremme delebiler og grønmobilitet er det muligt at etablere 1 parkeringsplads til delebilsordning, frem for 4 almindelige parkeringspladser.
7.1 Området er forsynet med kollektiv varmeforsyning.
7.3 Håndteringen af regnvand fra befæstede arealer ud over den tilladelige befæstelsesgrad, jf. §10.1, skal håndteres inden for egen grund, og således, at det ikke forøger oversvømmelsesrisici eller gener i områder omkring lokalplanen. Dette kan f.eks. gøres ved LAR-strukturer til forsinkelse, nedsivning eller opmagasinering med henblik på genanvendelse. Alle øvrige ledninger og lignende skal fremføres under terræn og må ikke hindre beplantning og træer som vist på 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold'.
7.4 Der skal etableres regnvandshåndtering på terræn med inspiration fra principperne for "LAR" vist på 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold'. Bedene indrettes så de får en landskabelig værdi, jf. §10.12 og er med til at forsinke regnvand, se figur 2 i redegørelsen.
7.5 Belysningen af veje og stiarealer må ikke være generende eller blændende for trafikanter eller beboere i området. Belysningen skal være nedadrettet.
7.6 Belysning af veje, stier og andre færdselsarealer skal være ensartede.
7.7 Belysning af stier skal etableres som pullertbelysning.
7.8 Såfremt Horsens Kommune skal overtage driften og vedligeholdelsen af vej- og stibelysning skal den tilgodese Horsens Kommunes Belysningsplan. Der skal fremsendes et belysningsprojekt til Horsens Kommune. Horsens Kommune overtager ikke gadelyset før end der foreligger et godkendt belysningsprojekt.
Området skal separatkloakeres, dvs. at regnvand og sanitært spildevand ledes adskilt i separate rør. Nyt byggeri tilsluttes eksisterende ledningsnet. Området skal håndtere regnvand op til serviceniveau i ledningsnettet.
LAR er en sammentrækning af "Lokal Afledning af Regnvand". Begrebet dækker over en bred vifte af forskellige løsninger til håndtering af regnvand lokalt. Løsningerne kan inddeles i følgende principper; Nedsivning, fordampning, lokal anvendelse og forsinkelse af vandet. Særligt løsninger som nedsivning el. forsinkelse på terræn i form af regnbede, -render og -bassiner eller fordampning fra grønne tage kan være med til løfte et områdes merværdi og understøtte den lokale biodiversitet.
Figur 2 - Principillustration af vand i rør og terræn
Regnvand på terræn er naturligt med til at forsinke vandet på vej frem til eventuelt afløb til ledningsnettet. På terræn forhindres vandet i at løbe frit, i modsætning til rør, da overfladen er ujævn og der ligger ofte sten, grene og lignende.
Synlig regnvandshåndtering i boligområdet er ikke blot med til at give flere facetter til bynaturen og skabe herlighedsværdier i områdets natur for beboerne. Det er også med til at synliggøre vandets vej og hvor stor indflydelse det har på vores omgivelser.
8.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40%.
8.2 Bebyggelse må ikke opføres nærmere vejskel fra Brådhusvej end 5 meter.
8.3 Bebyggelsen skal placeres efter principperne vist for 'Rids på nyt byggeri', som vist på 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold'.
8.4 Bebyggelse skal opføres i en etage. Intet punkt af en bygnings ydervægge eller tagflade må være hævet mere end 7 meter over niveauplan/terræn.
8.5 Sekundær bebyggelse skal opføres med inspiration i principperne vist for 'Rids på sekundær bebyggelse' på 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold'.
8.6 På skrånende terræn skal bygninger udformes og placeres, så grundens niveauspring optages i bebyggelsen. Bebyggelsens gulvkote må ikke være mere end 0,35m over eksisterende terræn. Krav til terrænregulering er reguleret i §10.3.
8.7 Bebyggelsen skal orienteres, så der sikres udendørs opholdsarealer og siddemuligheder med gode sol- og læforhold i forbindelse med den enkelte bolig.
8.8 For boligen tættest på Haldrupvej, skal det primære udendørs opholdsareal anvises på nordsiden af boligen, som vist på 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold'.
8.9 Der skal etableres støjskærme som vist på 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold'.
Bebyggelsen skal placeres efter eller med inspiration i de rids til nyt byggeri der er indtegnet på kortbilag 3 - Fremtidige forhold. Her er ridsene placeret med inspiration i disponeringen af bebyggelsen af de eksisterende beskyttede boliger lige nord for lokalplanområdet. Ved at tage udgangspunkt i disse er lokalplanen med til at sikre, at ny bebyggelsen kommer til at spille sammen med eksisterende bebyggelse og derigennem skabe sammenhæng på tværs.
9.1 Der må ikke anvendes fibercementplader eller kompositmaterialer. Sekundær bebyggelse er undtaget.
9.2 Der skal ske en forsætning af bygningskroppen for maks. hver tredje boligenhed i bebyggelsen. Forsætningen skal være min. 0,5m fra facade til facade. Se figur 3 i redegørelsen.
9.3 Bebyggelsens facader skal opføres i blanke, blødstrøgne tegl. Tegl skal holdes i rødlige farver med let spil i nuancerne. Der kan skabes variation og patina i facaderne ved at bruge et miks af nye og genbrugte tegl. Sekundær bebyggelse under 50 m², som skure, drivhuse, carporte, transformerstationer og lignende, er undtaget og må udføres i andre materialer, dog jf. §9.1.
9.4 Ved mindre bygningsdetaljer i boligbebyggelsen, mindre end eller lig med 20% af den enkelte facade foruden vinduer og døre, må der anvendes andre materialer, som f.eks. skifer, glas og træ. Se evt. 'Kortbilag 5.B - Materialer og facader'. Træværk holdes i naturlige farver, som f.eks. rødlige, gullige eller brunlige træfarver. Grålig patering af træet er forventeligt. Bygningsdetaljer kan også laves som begrønnede facader.
9.5 Bebyggelsen skal laves med murede gavle og gesimser. Der skal laves detaljerigdom i det øvrige murværk med recesser og andre effektvirkninger. Se 'Kortbilag 5.A - Materialer og facader'.
9.6 Ligger sekundær bebyggelse, som eksempelvis carporte, skure eller lignende foran boligbebyggelsen, dvs. ud mod adgangsside, må længden af den sekundær bebyggelse maksimalt være 35% af længden på den primære bygning.
9.7 Vinduesrammer og døre skal holdes i samme, matte farve.
9.8 Tag- og facadematerialer må ikke være reflekterende eller blændende. Vinduer og drivhuse er undtaget.
9.9 Tage skal udføres som sadeltage uden valm, med en taghældning mellem 25-35°, i røde vingetegl eller som grønne sedumtage.
9.10 Støjskærme jf. § 8.9 skal opføres som tætte plankehegn i min. 1,8m. Skærme laves med beplantning af hjemmehørende arter og skal bearbejdes, så de fremstår som en del af den arkitektoniske helhed. Hegn eller stolper hertil må ikke fremstå i galvaniseret stål.
9.11 Udvendige tekniske installationer som varmepumper og lignende skal integrereres i bygningens arkitektur eller gemmes bag beplantning, så det ikke er synligt fra veje og stier.
9.12 Solceller skal sættes op på tagfladen eller facaden, så solcellerne fremstår som en del af bebyggelsens arkitektur. Solceller på tage og facader skal være anti-refleksbehandlede. Rammer og solceller skal være sorte eller have samme farve som taget. På tage skal de opsættes i en firkant med samme hældning som taget. På facader skal solceller opsættes i en/hele firkanter.
Lokalplanen ligger særligt vægt på, at der skabes harmoni og sammenhæng på tværs af eksisterende og ny bebyggelse. Derfor fastsættes der bestemmelser om skala, materialer og farver, der er nært beslægtet med det eksisterende byggeri. Nye ældreboliger opføres med røde facade- og tagsten, samt holdes i en etage med sadeltag. Der skal lægges vægt på, at bebyggelsens arkitektur beriges med detaljer i facader med f.eks. detaljer i murværk eller accenter af andre materiale, således at der skabes livlige og interessant facader i området.
Der skal igennem materialevalget skal arbejdes med at sikre både robuste materialer, så bebyggelsen holder i mange år, men også materialer der f.eks. er genbrugt og dermed bringer patina og karaktér ind i bebyggelsen, eller materialer der er lavet af fornybare ressourcer.
Figur 3 - Illustration af princip for forsætning i facader
For at skabe dynamik i bebyggelsen og hjælpe med at bringe bebyggelsen ned i skala, skal der ske en forskydning, også kaldet forsætning, af bygningskroppe og facader for maks. hvert tredje boligenhed i bebyggelsen. Dette er med til at sikre, at facaden brydes op i mindre flader, der er med til at forbedre oplevelsen af arkitekturen. Forarealer indrettes så hver bolig fremstår tydelig.
Der sættes en begrænsning på længden af sekundær bebyggelse, hvis denne ligger foran boligen ud mod adgangssiden, for at sikre, at boligen ikke bliver gemt væk bagved sekundær bebyggelse.
Støjskærme skal være tætte uden åbninger og sprækker og de skal have en fladevægt på min. 10 kg/m2.
10.1 Inden for den enkelte ejendom må befæstelsesgraden ikke overstige 0,30. Den maksimale befæstelsesgrad skal overholdes på matrikelniveau. Overskrides befæstelsesgraden skal der etableres intern forsinkelse af regnvandet før det tilsluttes kloak.
10.2 Der skal reserveres plads til intern forsinkelse af regnvandet inden for lokalplanområdet. Som minimum, skal dette etableres på terræn efter principperne for LAR, som vist på 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold'. Hvis det er nødvendigt, kan regnvandshåndtering på terræn, som f.eks. regnbede, grøfter eller trug på grønne arealer, kombineres med rørbassiner el. lignende løsninger under jord.
10.3 Der må ikke terrænreguleres mere end +/- 0,5m i forhold til eksisterende terræn og nærmere skel end 0,5m. Undtaget er overkørsler, vejanlæg og LAR-strukturer, som f.eks. lavninger, regnbede, grøfter eller trug i grønne arealer, der indrettes og bruges til håndtering af regnvand.
10.4 Mindre fælles parkeringspladser jf. §6.4, skal afskærmes med beplantning som f.eks. levende hegn eller blomsterbede og anlægges med en grøn, permeabel belægning. Beplantningen kan suppleres af opstammede træer. Handicapparkering undtages kravet om grøn, permeabel belægning, hvis denne ikke kan udføres som en jævn overflade at færdes på.
10.5 Træer ved parkeringspladser skal placeres, så de ikke er til ulempe for oversigten til vejen og lignende, når der skal bakkes ud fra parkeringspladserne.
Beplantning og regnvandshåndtering
10.6 Den eksisterende beplantning vist på 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold' må ikke fjernes. Beplantning må ved almindeligt vedligehold beskæres, forynges og suppleres med nye træer og buske. Ønskes træer vist som "Eksisterende træer der bevares" på 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold' fældet, kan dette kun ske med forudgående tilladelse fra kommunalbestyrelsen.
10.7 Fældes træer, der er vist på som "Eksisterende træer der bevares" på 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold', skal disse erstattes af nye træer, der ved plantning skal være minimum 14-16cm i stammeomkreds, målt en meter over terræn, på en bedre egnet placering inden for lokalplanområdet.
10.8 Der skal som minimum etableres nye træer og beplantning, som vist med principperne for 'Nye træer' og 'Plantezoner' på 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold'. Ny beplantning skal vælges og etableres jf. §§10.9-10.10. Nye træer skal som min. være 14-16cm i stammeomkreds, målt en meter over terræn, for at fremskynde et veletableret udtryk i plantningen.
10.9 Beplantning skal være af hjemmehørende arter fra den Østjyske Region. Se eksempel-liste i redegørelsen.
10.10 Alle planter, træer og buske skal sikres gode vækstbetingelser.
10.11 Håndtering af ekstrem regn skal ske i henhold til vandhåndteringsplanen, 'Kortbilag 6 - Vandhåndteringsplan'.
10.12 Lavninger, regnbede, grøfter og trug i grønne arealer og lignende LAR-strukturer til håndtering af regnvand jf. §10.2 skal etableres med en landskabelig bearbejdning, så de fremstår, som en naturlig del af områdets natur.
For områdets ubebyggede arealer gælder det generelt, at der ikke må terrænreguleres med mere end +/- 0,5m. Dette er for at tage hensyn til og bevare det eksisterende terræn så vidt muligt. Undtaget fra dette, er terrænreguleringer som skal laves i forbindelse med, at der etableres eventuelle overkørsler, vejanlæg eller lavninger, regnbede og lignende LAR-strukturer, til regnvandshåndtering inden for området.
Den enkelte ejendom må ikke befæstes med mere en 30% af ejendommen. Befæstes ejendommen med mere end 30%, dvs. bebygges eller belægges arealer med en tæt overflade, således at regnvand ikke naturligt kan nedsive, skal regnvand forsinkes inden for den enkelte ejendom. Det skal sikres, at regnvandsledningen ikke overbelastes med overløb nedstrøms til følge, eller at regnvandet kan tilbageholdes, forsinkes og/eller nedsives internt ved f.eks. bruge af LAR-strukturer.
Beplantning og regnvandshåndtering
For at skabe sammenhæng mellem lokalplanområdet og det omkringliggende skal beplantning tage inspiration i eksisterende træer og buske i området. Ny beplantning skal som minimum være af hjemmehørende arter, da de er med til at understøtte og styrke områdets biodiversitet. Hjemmehørende arter agere som både spisekammer og skjulesteder for området naturligt forekommende dyreliv.
Plantezoner, vist på 'Kortbilag 3 - Fremtidige forhold', beplantes med eksempelvis, stauder, buske eller græsser af hjemmehørende arter, der tilpasses den pågældende placering i forhold til, om lys og jordforhold. Der må forventes, at der på den lavtliggende del af lokalplanområdet, kan der muligvis være en tendens til, at jorden er fugtig over længere tid af gangen.
Af hjemmehørende træer og buske som også er at finde i nærområdet kan f.eks. nævnes:
LAR er en sammentrækning af "Lokal Afledning af Regnvand". Begrebet dækker over en bred vifte af forskellige løsninger til håndtering af regnvand lokalt. Løsningerne kan inddeles i følgende principper; Nedsivning, fordampning, lokal anvendelse og forsinkelse af vandet. Særligt løsninger som nedsivning el. forsinkelse på terræn i form af regnbede, -render og -bassiner eller fordampning fra grønne tage kan være med til løfte et områdes merværdi og understøtte den lokale biodiversitet.
Regnbede, lavninger eller grøfter/trug til håndtering og ledning af regnvand inden for lokalplanområdet skal udformes og bearbejdes så de får en landskabelig værdi i området. Dvs. at terræn reguleres med bløde jævne fald, at regnbede og evt. lavninger laves med beplantning. Beplantning skal være hjemmehørende arter, der er egnet til at stå vådt i perioder. Grøfter og trug kan gøres interessante med beplantning og f.eks. sten til at skabe slyngninger og synliggøre vandets vej igennem terrænet. Grøfter og trug udarbejdet på denne måde kan også være med til at skabe nye habitatmuligheder for dyr og planter, der trives bedst i våde miljøer.
11.1 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet kloakanlæg.
11.2 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før der er etableret fælles opholdsarealer, veje, stier og parkeringspladser, som nævnt i §§ 5-6 og § 10.
11.3 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før beplantningerne som nævnt i § 10.8 er etableret.
11.4 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før den i §§ 8.9-8.8 nævnte støjafskærmning er etableret efter §§ 9.10 og 9.11.
11.5 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før der er sikret afledning af regnvand, enten til nedsivning, til områdets regnvandsbassiner eller afledning i ledningsnettet.
11.6 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før der er sikret kontrolleret afledning af regnvand ved skybrudshændelser, jf. §§ 7 og 10.
Før bebyggelsen kan tages i brug af beboere skal de forhold, der er henvist til i disse paragraffer være etableret. Dette er med til at sikre, at området tages i brug som et veletableret og imødekommende område for de nye beboere.
Det skal dokumenteres, inden der kan gives ibrugtagningstilladelse, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for trafikstøj kan overholdes på bebyggelsens facader og udendørs opholdsarealer.
12.1 Hvis grundene udstykkes, skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af ejendomme indenfor lokalplanens område.
12.2 Grundejerforeningen skal forestå drift, vedligeholdelse, renholdelse af de fællesarealer og fællesanlæg nævnt i §§ 5, 6 og 10 inden for lokalplanområdet.
Ingen yderligere bemærkninger.
13.1 Ingen bestemmelser
Ingen yderligere bemærkninger.
14.1 Ingen bestemmelser.
Ingen yderligere bemærkninger.
15.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
15.2 Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til Plandata.
15.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Ingen yderligere bemærkninger.