2015-7 - Boliger, Østerhåb Vest, Horsens
Vedtaget
2015-7 - Boliger, Østerhåb Vest, Horsens
Vedtaget
I henhold til lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
Det er formålet med lokalplanen, at
1.1 fastlægge rammerne for anvendelse af området til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse.
1.2 fastlægge den trafikale adgang til området.
1.3 fastlægge retningslinjer for beplantning af ubebyggede arealer.
1.4 sikre at eksisterende digestruktur og levende hegn bevares.
1.5 de eksisterende naturelementer og udlagte regnvandsrelaterede arealer indpasses i bebyggelsen som del af de rekreative elementer og i sammenhæng med udlagte grønne arealer.
1.6 overføre området til byzone.
1.7 fastlægge bestemmelser, der sikrer grundvandet mod forurening fra miljøfremmede stoffer.
For at sikre et fortsat udbud af boliger i den sydvestlige del af Horsens udlægges et nyt boligområde.
I hele område er der lagt hovedvægt på udstykningens landskabelige karakter i form af vejudlæg med grøn karakter, adgang til fælles grønne områder og bestemmelser om beplantning i skel. I lokalplanområdets nordøstlige del er der særlige forhold omkring den nære beliggenhed til diget. Her er der ved bestemmelser om beplantning og stiudlæg lagt vægt på at bevare digerne som en markering i landskabet. Der skal holdes en afstand på minimum 5 meter fra bebyggelse og anlæg til diget.
Lokalplanen skal sikre, at eksisterende landskabstræk som diger, levende hegn, vandhul og udsigten til marklandskabet, danner grundlag for boligområdets overordnede struktur. Lokalplanen sikrer også at grundvandstilstanden ikke ændres.
2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikelnumrene 2b og 7ha Torsted By, Torsted og del af matr.nr.36e Hatting By, Hatting.
2.2 Lokalplanområdet overføres til byzone ved lokalplanen endelige vedtagelse.
2.3 Lokalplanområdet inddeles i 7 delområder.
3.1 Delområde 1-6 må anvendes til tæt-lav og åben- lav boligbebyggelse.
3.2 Delområde 7 må anvendes til grønne arealer, vandløb og regnvandsbassiner
3.3 Der er offentlig adgang til områdets sekundære veje (boligveje) og stier som vist på kortbilag 3, Fremtidige forhold.
3.4 Inden for lokalplanområdet kan der opføres transformerstation, etableres anlæg til opsamling af regnvand samt øvrige tekniske anlæg primært til områdets forsyning.
For delområde 1 gælder
Lokalplanens formål er at sikre, at området kan anvendes til boligformål enten som åben-lav boligbebyggelse eller tæt-lav boligbebyggelse, så udstykning og bebyggelse følger de principper, som lokalplanen fastlægger for udbygningen af området.
4.1 Der må udstykkes i princippet som vist på kortbilag 3, Fremtidige forhold.
4.2 For åben-lav bebyggelse er den største grundstørrelse 1000m².
4.3 For tæt-lav bebyggelse er mindste grundstørrelse, excl. andel af fællesareal, 400m².
4.4 Den resterende del af lokalplanområdet, der ikke udstykkes til parceller som vist på kortbilag 3 Fremtidige forhold overgår til grundejerforeningen/grundejerne som privat fællesareal, og må ikke siden udstykkes eller bebygges.
5.1 Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Østerhåbsvej, henholdsvis fra Thorsgårdsvej. I tilslutningspunkterne på Østerhåbsvej og Thorsgårdsvej skal der etableres rundkørsler.
5.2 På illustrationsplanen bilag 4 er vist de arealer der skal udlægges til vej- og stianlæg:
Vejanlæggene er opdelt i følgende vejkategorier:
Vejene skal i dens udformning og indretning tilgodese den ønskede/skiltede hastighed, hvilket bl.a. kan medføre at der skal etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger.
Vejanlæggene udlægges med følgende tværprofil:
5.3 Vej- og stiprojektet skal i videst muligt omfang tilpasses eksisterende terræn samt redegøre for eventuelle terrænreguleringer (skråningsanlæg langs veje og stier) på tilstødende grunde uden for vejudlæggene (Der henvises til vejledningen terrænreguleringer udarbejdet af Teknik og Miljø).
5.4 Der må ikke være direkte adgang fra de tilgrænsende grunde/parceller til de sekundære trafikveje (fordelingsveje) og de primære lokalveje (stamveje). De enkelte parcelhusgrunde må kun have direkte vejadgang til de sekundære lokalveje (boligvejene).
5.5 Der kan etableres én overkørsel pr. parcelhusgrund: Overkørslen samt stiadgang må maksimalt være 4 m bred ved skel ved enkelt carporte/garage, og maksimalt 6 m bred ved skel ved dobbelt carport/garage. Ved separat stiadgang til den enkelte parcel skal der være en minimumsafstand til overkørslen på 3 m.
5.6 I alle blinde vejender skal der etableres vendemulighed for lastbiler (renovationsvogne, flyttevogne m.v.).
5.7 Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Inden for oversigtsarealerne i kryds må der således etableres rækværker, plantestensmure eller lignende med en højde under 0,8 meter, ligesom hække eller anden beplantning som er placeret indenfor oversigtsarealet skal holdes i en højde under 0,8 m.
5.8 Der skal etableres vej- og stibelysning. Vej- og stibelysningen skal tilgodese Horsens Kommunes belysningsplan
5.9 Alle nye veje og stier bliver private fællesvej/private fællesstier, og grundejerforeningen overtager derfor driften og vedligeholdelsen heraf.
5.10 Der plantes vejtræer i græsrabatter på begge sider af trafikvejen og stamveje, og på den ene side af boligevejene.
5.11 Stier anlægges med et udlæg på 5 meter med en stibanebredde på 2 meter. Stierne, langs sekundære trafikveje, skal anlægges med fast belægning, som for eksempel asfalt eller betonsten. Øvrige stier udlægges i stenmel eller grus. På støjvolden mod syd etableres trampestier, se principskitse.
5.12 Veje skal være befæstet med en tæt belægning, der er indrettet med fald mod afløb.
Området skal vejbetjenes fra Østerhåbsvej og Thorsgårdsvej via en rundkørsel til en fordelingsvej.
Vejtræer, hække i skel og græsrabatter understreger den grønne karakter, der er karakteristisk for hele den nye bydel. Der er fra hver boligenklave stiforbindelse til det overordnede stisystem.
Træerne plantes midt i græsrabatten. Langs boligveje skal plantes mindre blomstrende træer som f.eks. bypære, røn, paradisæble, kirsebær eller tjørn.
6.1 Der anlægges minimum 2 p-pladser pr. bolig i åben-lavt byggeri. I områder med tæt - lav bebyggelse skal der minimum etableres 1 p-plads pr. bolig og yderligere 0,5 p -plads pr. bolig som fællesparkering.
7.1 Lokalplanområdet skal forsynes med kollektiv varmeforsyning og hele området omfattes af tilslutningspligt til denne.
7.2 Vandforsyning skal ske fra Horsens Vand A/S.
7.3 Området skal kloakeres efter anvisning fra Horsens Kommune og Horsens Vand.
7.4 Området skal seperat kloakeres. Regnvand ledes til regnvandsbassiner, der udformes med en landskabelig bearbejdning.
7.5 Tagvand fra tage kan nedsives i faskiner, såfremt tagene ikke er lavet af bly, zink og kobber. Der skal søges om tiladelse til nedsivning af regnvand.
7.6 Der må bortledes regnvand fra den enkelte matrikel indenfor lokalplanområdet svarende til en befæstelsesgrad på 0,3. Overstiger befæstelsen 0,3 skal regnvandet forsinkes eller håndteres på egen matrikel.
7.7 Der skal etableres belysning af veje og stier i overensstemmelse med Horsens Kommunes belysningsplan.
7.8 El-ledninger skal fremføres som jordkabler.
7.9 Der skal i området sikres fornøden vandforsyning til brug for brandslukning. Vandforsyningens art og omfang skal afklares med brandvæsenet.
Det er et mål, at friarealerne får en naturlignende karakter. Derfor anlægges regnvandsbassinet,
som et naturlignende vandhul med permanent vandspejl og en dybde på min. 1 meter. Brinkerne anlægges med hældning på min. 1:8. De tilsås med naturgræs, der slås 1-2 gange årligt.
8.1Bebyggelsen skal følge intentionerne, der er vist på illustrationsplanen, kortbilag 4, og beskrevet i redegørelsen. Den omtrentlige størrelse på boligområderne fremgår af kortbilag 3.
8.2 Bebyggelsen må opføres i 2 etager.
8.3 Boligerne må maksimalt have en højde på 8,5 meter, regnet fra naturligt terræn.
8.4 Der skal sikres en afstand på minimum 5 meter til digerne fra bebyggelse og anlæg, så digestrukturen bevares.
8.5 Langs veje udlægges en byggelinje på 2,5 fra vejskel.
8.6 Det naturlige terræn skal bevares. Kun omkring hus, adgang og terrasse må det reguleres. Terrænreguleringer, der overstiger +/- 0,5 meter skal godkendes af Teknik og Miljø. Der henvises til Horsens Kommunes vejledning 'Terrænregulering og jordhåndtering i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde'.
8.7 Solvarme- eller solcelleanlæg skal udføres med antirefleksbehandlet overflade og være parallelle med tagflader og/eller facader.
8.8 Der må ikke opføres bygninger uden for parcellerne. Hver grundejerforening må dog opføre 1 mindre bygning i 1 etage på op til 25 m2 til redskaber til vedligehold af områdets fælles grønne arealer.
Området rummer mulighed for både parcelhuse, dobbelthuse, rækkehuse og andre former for tæt-lav boligbyggeri i op til 2 etager. De enkelte boligformer skal opføres i samlede enheder, der skal opbygges omkring det skitserede vejsystem, som angivet på skitsen. Rækkehuse kan dog opføres indenfor parcelhusenheder.
Parceller til åben-lav skal være maksimum 1000 m², mens parceller til tæt-lav skal være mindst 400 m².
Delområde 1-4 og 6 er udlagt til tæt-lav og/eller åben-lav boligbebyggelse i 2 etager med en maksimum bygningshøjde på 8,5 meter. Ved tæt-lav boligbebyggelse vil de fungere som storparceller.
Delområde 7 er udlagt til regnvandsbassin og grønt friareal og skal friholdes for bebyggelse. Delområde 5 er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse.
Mellem delområderne er der åbne rekreative passager, som parcellerne grænser op til. Bebyggelsen skal opføres i naturligt terræn. Terrænreguleringer skal udformes som naturlige skråninger uden brug af støttemure og stensætninger.
9.1 Facader og tagflader må ikke udføres med reflekterende materialer eller blændende overflader. Der må ikke anvendes glaserede eller ædelengoberede tagsten.
9.2 Som tagmateriale kan vælges begrønnede tage, tagpap, tegl, zink eller sten i mørke eller røde farver.
9.3 Facader skal fremstå i tegl, natursten, træ eller som pudset/vandskuret overflade.
9.4 Klare signalfarver må ikke anvendes.
9.5 Af hensyn til vandmiljøet må der ikke anvendes tagmaterialer af kobber, jfr. afsnittet i redegørelsen om spildevand.
9.6 Affaldsbeholdere skal placeres i henhold til "Regulativ for Husholdningsaffald" og være afskærmet set fra vejen. Afskærmningen kan bestå af beplantning eller et fast hegn, der harmonerer med husets arkitektur og materialeholdning.
Begrundelsen for den nævnte materiale- og farveholdning er ønsket om at bebyggelsen vil falde så naturligt og diskret ind i landskabet, samt at der opnås en sammenhængende helhed i udstykningen.
10.1 Der skal udlægges grønne fællesarealer i princippet som vist på bilag 3 og 4. Fællesarealer udlægges i græs med grupper af træer og buske. Indenfor fællesarealerne kan der indrettes lege - og opholdsarealer.10.2 Private haver må ikke afgrænses mod omgivelserne af faste hegn, men kan i naboskel afgrænses levende hegn som f.eks.klippede hække eller anden levende beplantning.
10.3 Der skal plantes opstammede vejtræer langs primærvejen i begge vejsider.
10.4 Det levende hegn, der i dag findes i tilknytning til digerne, skal bevares. Der må ikke ske tilstandsændringer i diget.
10.5 Der må ikke terrænreguleres med mere end +/- o,5 meter i forhold til det oprindelige terræn og ikke nærmere end 1 meter fra skel. Undtaget er regnvandsbassiner og vejanlæg.
10.6 Der kan anlægges regnvandsbassiner indenfor området. Disse skal dog primært placeres som vist på kortbilag 3 - Fremtidige forhold.
10.7 Regnvandsbassiner anlægges med permanent vandspejl og skråningsanlæg på min. 1 på 8. Regnvandsbassiner må ikke indhegnes, men skal fremstå som naturlige vandhuller med beplantning.
10.8 Regnvandsbassiner kan kun etableres, såfremt de udføres med en tæt membran. Ved tæt membran forstås en membran udført af plast eller ler.
10.9 Der må ikke opstilles tanke til opbevaring af olie, diesel, benzin eller lign.
10.10 De rekreative arealer må ikke udstykkes og skal fremtræde som fælles for området i sin helhed.
10.11 Alle friarealer holdes fri for bebyggelse, bortset fra bygninger til områdets forsyning f.eks. transformerstationer og pumpestationer.
10.12 Der skal udlægges et 30 meter bredt bælte langs Thorsgårdsvej og Præstemarksvej til etablering af en støjvold som afskærmning mod trafikstøj fra Thorsgårdsvej. Støjvolden anlægges med en højde på 5 meter og et udlæg på 30 meter.
Støjvolden udformes med en landskabelig bearbejdning og bugtende forløb. Skråningerne beplantes med spredte grupper af lave træer og buske. På toppen af volden kan anlægges en sti med trappeforbindelse til foden af støjvolden. Støjvolden kan, mod bebyggelsen, anvendes som rekreativt område med legeredskaber til leg og motion.
Der skal udlægges et 30 meter bredt bælte mod Thorsgårdsvej til etablering af en landskabeligt bearbejdet støjvold som afskærmning mod trafikstøj fra Thorsgårdsvej. For at højne den landskabelige oplevelse i området skal støjvolden beplantes. Det er intentionen at bevare kig til det omgivende landskab og bebyggelsens indre rekreative elementer. De grønne friarealer udlægges med græs.
Det er et mål, at friarealerne får en naturlignende karakter. Derfor anlægges regnvandsbassinet som et naturlignende vandhul med permanent vandspejl og en dybde på min. 1 meter. Brinkerne anlægges med hældning på min. 1:8. De tilsås med naturgræs, der slås 1-2 gange årligt. Regnvandsbassiner skal etableres med tæt membran pga. Grundvandsforholdene i lokalplanområdet.
Det er intentionen med området at det kommer til at fremså grønt.
11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret: de i § 6 nævnte parkeringsarealer og fælles- og friarealer i overensstemmelse med udstykningsplanens principper.
11.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet den kollektive varmeforsyning.
11.3 støjvolden i §10 er etableret.
12.1 Der er medlemspligt for alle boliger inden for lokalplanområdet.
12.2 Andelsboliger og/eller ejerlejligheder repræsenteres iht. sine vedtægter og i forhold til det antal boliger vedkommende repræsenterer.
12.3 Grundejerforeningen forestår drift og vedligeholdelse af veje, stier og grønne arealer, når disse er anlagt. Overtagelsen kan ske etapevis i takt med områdets udbygning.
12.4 Kommunen kan til enhver tid kræve grundejerforeningen oprettet.
12.5 Vedtægter og vedtægtsændringer skal godkendes af Byrådet. Byrådet vil sikre sig, at det i vedtægterne fremgår, at brug af sprøjtemidler indenfor området bør undgås, på grund af drikkevandsinteresserne i området.
13.1 Private servitutter der er uforlignelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. Planlovens § 18. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor.
Ingen bestemmelser.
15.1 Når lokalplanen er endelig vedtaget og offentliggjort må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen medfører i sig selv ikke pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen og den hindrer ikke en fortsat lovlig anvendelse af en ejendom.
15.2 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. Planlovens § 15. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor.
15.3 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i Byggeloven.