Lokalplanens indhold

Lokalplanen viderefører bestemmelserne i lokalplan 170 med følgende justeringer og ændringer:

  • Rammerne for anvendelse er fleksible for at fremtidssikre lokalplanen.
  • Der er fokus på at undgå at nærliggende boligområder belastes unødigt med støj mv, bl a via zonering af lokalplanområdet og med kort der viser maksimale miljøklasser.
  • Der vurderes ikke at være særlige grundvandsinteresser inden for området, men dele af området er indvindingsopland. Bestemmelser om grundvandsbeskyttelse er derfor revideret, og der indgår specifikke bestemmelser om foranstaltninger der skal minimere risikoen for forurening af drikkevand.
  • Lokalplanen tillader etablering af et distributionscenter med en stedvist op til 35 m høj bygning i områdets nordlige del. Centret indrettes således at hovedparten af de støjende aktiviteter ikke påvirker boligområder.
  • Der etableres en grønt område som buffer mellem erhvervsområdet og boligområdet Torsted Vest mod nord.

 

Beskrivelse af delområderne 1 - 8

I Delområde 1 kan der placeres erhverv og industri med specielle arealbehov. Her kan også placeres virksomheder, der af miljømæssige årsager (f.eks. støj, støv og lugt) ikke må placeres i nærheden af boliger.

I Delområde 2 kan placeres samme typer erhverv som i delområde 1, og desuden kan der placeres butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Disse varegrupper omfatter biler, lystbåde, campingvogne, trailere, landbrugsmaskiner, tømmer, større byggematerialer herunder byggemarkeder i tilknytning til en tømmerhandel, plante- og havebrugsvarer i tilknytning til en planteskole, møbler og køkkenelementer.

I Delområde 3 kan der placeres erhverv og industri, der hverken støj- eller forureningsmæssigt generer omgivelserne. Inden for området er der angivet et byggefelt, inden for hvilket det er tilladt stedvist at bygge op til 35 m i højden. Se endvidere nedenfor under Distributionscenter.

I Delområde 4 kan der placeres erhverv og industri, der hverken støj- eller forureningsmæssigt generer omgivelserne, og der kan endvidere placeres butikker med særligt pladskrævende varegrupper.

Delområde 5 danner lokalplanområdets nordlige afgrænsning i den østlige halvdel. Mod nord-øst grænser delområdet op til boligområdet Siriusparken, mod øst og syd til delområde 3 og mod vest til delområde 8. Delområdet kan anvendes til erhverv, såsom håndværkervirksomhed,lager, forretningsvirksomhed m.v. Endvidere kan det anvendes til butikker med særligt pladskrævende varegrupper, eksempelvis biler. I forbindelse med hver ejendom, kan der opføres én bolig, der kan anvendes af ejeren eller en anden person med direkte tilknytning til virksomheden. Den østlige del af delområdet kan endvidere anvendes til klubformål, eventvirksomheder mv.

Delområde 6 grænser op til Vejlevej mod øst. Området kan anvendes til offentlige formål i form af undervisning mv.

Delområde 7 er lokalplanens afgrænsning mod syd og vest mod det åbne land. Området er udlagt som løvfældende beplantningsbælte med en bredde på 10 - 20 meter.

Delområde 8 udlægges til grønt område med støjafskærmende volde og bakker med mulighed for rekreative aktiviteter.

For samtlige erhvervsvirksomheder gælder, at de skal respektere Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser ved de omliggende boliger. Det medfører at virksomhedernes maksimalt tilladte miljøklasse afhænger af deres placering i lokalplanområdet, jfr. vejledende kortbilag 4 Miljøklasser.

 

 

 

Vej og sti

Vejnettet i området vil blive anlagt og færdiggjort i takt med udbygningen af området. Der etableres vejtræer og fortove efter vurdering af behov og muligheder. Desuden kan der anlægges adgangsveje til betjening af de enkelte virksomheder efter behov. Der kan etableres offentligt tilgængelige stier i delområde 8.

Parkeringsforhold

Parkeringsarealer skal så vidt muligt placeres langs eller bagved den enkelte ejendoms hovedbygning. Arealer langs og mod vejene skal friholdes til grønne arealer med beplantning. Se principskitserne nedenfor. Der anlægges parkerings arealer efter den enkelte virksomheds behov. Parkeringsarealer anlægges med min. 2 m brede plantebede mellemrækkerne og mod vejarealer, se principskitse 1. Alternativt kan der udlægges et tilsvarende areal plantebede jævnt fordelt på parkeringspladsen. Dog skal parkeringsarealet altid afgrænses mod vej af et sammenhængende plantebed, kun afbrudt af indkørsler. Se principskitse 2. Inden for Delområde 3 kan der i forbindelse med det skitserede distributionscenter nord for Vestvejen etableres færdsels- og parkeringspladser foran bygningen (med henblik på begrænsning af støj i boligområderne nord for lokalplanområdet). Parkeringspladserne skal visuelt afskærmes mod Vestvejen med træbeplantede volde og bakker.

Ledningsanlæg og belysning

I området opsættes Phillips Københavner Armatur, med hvidt lys, som vejbelysning. Den ældre belysning, kuffertarmaturer på mast, udskifte stil Københavner Armaturer som en del af den almindelige vedligeholdelse. På parkeringsarealer skal der være parkbelysning. Der kan vælges armaturer fra Horsens Kommunes designmanual. Der kan kun accepteres en indirekte belysning, der ikke virker blændende, set fra omgivende veje og boligområder.

Bebyggelsens placering og udformning

Bebyggelse skal placeres med facaden bag et grønt forareal. For at sikre forarealer med et homogent udtryk, skal de anlægges i en bredde på 5 m fra vejskel. Sekundære funktioner som lager, parkering, oplag m.m. placeres så vidt muligt bag og langs bygningerne. Parceller, der ligger ud til Vejlevej eller Vestvejen, skal have to grønne forarealer og hermed præsentere sig mod to sider, se principskitsen herunder. Bebyggelsens facader skal placeres bag byggelinjen og de grønne forarealer. Delområde 5, håndværkerparcellerne skal også indrettes efter ovenstående principper og som vist på skitsen herunder. Erhvervsbygningerne skal orientere sig mod adgangsvejen og eventuelle boliger skal ligge trukket tilbage på matriklen.

 

 

Bebyggelsens udseende

Bygningerne i området skal fremtræde med en udformning, der signalerer kvalitetspræget, moderne og funktionelt erhvervsbyggeri. Parcellerne langs Vejlevej og Vestvejen skal forbeholdes virksomheder,der ønsker og har behov for en synlig placering. Der vil i kommunens sagsbehandling blive lagt vægt på, at der benyttes gedigne materialer, at byggeriets proportioner er gennemarbejdede samt at især facaderne mod vejen fremtræder præsentable ved at administrationsafsnit og lign. orienteres mod vejen. Den enkelte grund kan bebygges med en bebyggelsesprocent på max. 60. De tilladte bygningshøjder varierer fra delområde til delområde.

Inden for delområde 3 kan der inden for et angivet byggefelt bygges op til 35 m i højden. Bygningen kræver derfor særlig omhu i valg af materialer. Eksempler på bygningens mulige højde og proportioner fremgår af de visualiseringer, der indgår i lokalplanen. seVisualiseringer. Der henvises i øvrigt til afsnittet Distributionscenter nedenfor.

Ubebyggede arealer

Områderne langs Vejlevej og Vestvejen er omfattet af Lokalplan 150-2013 Skilte og facaderegulering, hvis bestemmelser om skilte og flagstænger er indarbejdet i nærværende lokalplan, således at der er samme bestemmelser for hele området.

Et af lokalplanens hovedformål er at gøre området mere attraktivt ved hjælp af beplantning. Det er hensigten, at området skal virke grønt og attraktivt både set fra Vestvejen, Vejlevej og det åbne land, samt når man færdes inde i selve området. I delområde 7 mod syd og vest etableres beplantning, der skal afskærme området mod det åbne land. I forbindelse med byggesagsbehandling af byggeri af nye virksomheder skal der foreligge en samlet godkendt plan for terrænregulering, befæstelse og beplantning. Beplantningen på den enkelte parcel anlægges og vedligeholdes af grundejeren. 

Områdets veje skal præsentere sig med et grønt præg. Derfor skal rabatterne langs de interne stamveje etableres med træer og græs. Der vil blive anlagt 3 meter brede græsrabatter med træer, og fortov i vejens ene side, hvor der skønnes at være behov for dette.

Beplantning på den enkelte grund

I forbindelse med byggeri skal der etableres en beplantning i skel samt et grønt forareal. Skelbeplantningen skal bestå af et 5 m bredt bælte langs side- og bagskel. Sideskellet etableres indtil vejskel. Der plantes 1 række popler 2,5 m fra skel. Poplerne plantes i str. 10-12 med en afstand på 5 m mellem træerne i rækken. Når der etableres beplantning på begge sider af skellet plantes træerne forskudt, se principskitsen. Forarealerne skal være min. 5 m dybe i hele grundens bredde. Indkørslentil arealet sker over det grønne forareal. Se principskitserne herunder. Forarealet skal beplantes med en lav grøn beplantning af græs eller bunddække, hvori der plantes buske og enkeltstående løvfældende træer. Håndværkerparcellerne er noget mindre end de øvrige erhvervsparceller. Her skal der også udlægges et 5 m bredt grønt forareal i hele grundens bredde. Der skal plantes hæk langs naboskel. Virksomhederne skal præsentere sig mod adgangsvejen, og eventuelle boliger skal trækkes tilbage på grunden. Grænsen mellem erhverv og boligskal markeres vha. beplantning.

Langs Vejlevej ønsker virksomhederne at deres facade er synlige. Der etableres et 40 m bredt forareal der anlægges i græs. I græsplænen skal der plantes grupper på 8-12 løvfældende træer (i str. 10-12) ud for skel. Træerne skal være af arten eg. Der skal mindst plantes en trægruppe pr. virksomhed. Den præcise placering skal aftales med Horsens Kommune. Langs Vestvejen etableres forarealer efter samme princip som ved Vejlevej. Forarealet langs Vestvejen skal dog kun have en bredde på 20 m målt fra vejskel. De få parceller der har skel både mod en adgangsvej og mod en Vejlevej skal etablere grønne forarealer mod begge veje, se principskitser herunder. Hovedbygningen placerer sig i forhold til forarealet mod Vejlevej. Facaden mod adgangsvejen skal have en arkitektonisk bearbejdning, der svarer til hovedfacaden.

I delområde 8, det grønne område langs Thorsgårdvej, skal der etableres terræn og bevoksning, som skal medvirke til at dæmpe distributionscentrets visuelle indtryk set fra nord. Delområdet skal desuden give mulighed for naturoplevelser og rekreative aktiviteter for specielt de tilgrænsende boligområders beboere.

 


Spildevand

Lokalplanen indeholder bestemmelser fra spildevandsplanen om afledning af regnvand, således at bestemmelserne bliver juridisk gældende for området.

 

 

Distributionscenter

Inden for delområde 3 er der mulighed for at etablere et distributionscenter på op til 75.000 m2 med bygningshøjder på op til 35 m, placeret inden for et byggefelt vest for Rema 1000s nuværende lager på Marsalle. Der foreligger skitser, som viser to mulige udformning af bygningerne, begge stedvis op til 35 m høje. Bygningen vil muligvis kun blive op til 25 m høje, men det er valgt at vise og visualisere eksempler som er maksimalt høje (Model A) og maksimalt i højde og udstrækning (Model B). Skitserne viser samme disponering af færdselsarealer, støjvolde og et nyt grønt område nord for centret. Centret vil skabe støjende aktivitet i form af lastbiltrafik og omlastning af varer. Distributionscentrets op til 550 m lange bygning placeres i god afstand til Vestvejen, således at hovedparten af den interne trafik og godshåndtering foregår syd for bygningen. Dermed vil boligområderne nord for erhvervsområdet støjmæssigt ligge i læ af bygningen. Inden for lokalplanområdet skal færdsels -og parkeringsarealerne almindeligves placeres 'gemt' bag bygningen, men ved distributionscentret vejer de støjmæssige hensyn til boligområderne tungere.

Lokalplanen udstikker rammer for centrets udformning, herunder bygningens placering, arkitektur og farveholdning, og for omgivelsernes udformning, udvendig belysning, beplantning mv. således at bygningen trods sin størrelse indgår som en rimeligt harmonisk del af bylandskabet. I den henseende er bygningens relativt lave placering i terrænet og etableringen af beplantede støjvolde og bakker nord for bygningen af stor betydning.

Bygningen indeholder primært automatisk betjente lagerreoler. Bygningens form afhænger af valg af leverandør. Som det ses af illustrationsplanen vil voldene blive udformet i sammenhæng med det grønne område (Delområde 8) nord for distributionscentret - et fremtidigt rekreativt areal. Der vil her bliver etableret en skovagtig bevoksning med en andel af hurtigt voksende træer som poppel.

I en senere fase, eksempelvis i forbindelse med byggesagsbehandlingen, vil facadernes præcise udformning, farve og evt. mønster og/eller struktur blive fastlagt i samarbejde mellem bygherren og Horsens Kommune. Det kan eksempelvis ske ved udarbejdelse af endelige visualiseringer og ved opstilling af prøver på facadeelementer på stedet. Udformningen af det grønne areal nord for distributionscentret tænkes at ske i samarbejde mellem bygherren, beboere nord for området og Horsens Kommune.

Model A, 30 - 35 m højt lager. Ca 45.000 m2 med udvidelsesmuligheder på 30.000 m2.

Model B, 35 m højt lager, den centrale del er 20 m høj. Ca 70.000 m2.

Terrænsnit nord - syd gennem dele af boligområdet Hvidtjørnen og distributionscentret. I følge lokalplan 170 kan der bygges i en højde på 21 m tæt ved Thorsgårdvej. Det påtænkte center på stedvis op til 35 m vil være markant højere end 21 m, men placeret lavere i terrænet og i større afstand til boligerne i venstre side, og der etableres et delvis skovbeplantet grønt område som en buffer.

Visualiseringer af distributionscentret

Der er udarbejdet et antal visualiseringer af to sandsynlige udformninger af bygningen med facader i en mat, lys grå farve. Bygningen ses fra flere vinkler, som repræsenterer typiske steder hvor distributionscentret vil ses tydeligt:

1. Fra erhvervsområdet central i lokalplanområdet. Dette betragtningssted er også valgt fordi anlægget herfra kan ses i sin helhed.

2. Fra Vestvejen, hvor centret vil ses på lang afstand på strækninger med frit udsyn mod øst.

3. Fra Østerhåbsalle som på dette sted ligger ret højt, hvilket giver frit udsyn over erhvervsområdet. Tilsvarende udsigt er der fra en del af boligerne på begge side af vejen og fra friarealer og haver. Set fra nord vil bygningen ligge i skygge det meste af dagen, men om sommeren være solbeskinnet morgen og aften.

4. Fra kanten af Siriusparken, som ligger meget tæt på distributionscentret. Set herfra vil de skitserede støjvolde og bakker være meget synlige, og beplantningen vil relativt hurtigt kunne dække for udsigten til den høje bygning.

På visualiseringerne er indtegnet fremtidige volde der vil være en forudsætning for at at støjgrænserne i de tilstødenede boligområder ikke overskrides. Visualiseringerne viser nyanlæg uden beplantning, fordi det vil vare et antal år før beplantningen vil have en væsentlig visuel betydning. På langt sigt vil beplantning kunne opnå en højde på ca 20 m og dermed sløre bygningen væsentligt.

Visualiseringerne giver et godt indtryk af hvor meget distributionscentret vil kunne syne i byen og landskabet. Visualiseringerne er dog behæftet med en vis usikkerhed.

På baggrund af visualiseringerne og besigtigelse af de omkringliggende områder vurderes det, at det markante bygningsanlæg i kraft af områdets skala, bygningens udformning og relativt lave placering samt den landskabelige bearbejdning af støjvolde og terrænet i øvrigt ikke vil påvirke landskabet væsentligt negativt. For at minimere den visuelle påvirkning yderligere vil bygningens facademateriale, struktur, farve og glansgrad i en senere fase blive vurderet ved hjælp af eksempelvis materialeprøver og supplerende visualiseringer i samarbejde mellem bygherren og Horsens Kommune.

Standpunkt 1. Eksisterende forhold. Set i nordlig retning fra Saturnvej hen over en ubebygget grund i erhvervsområdet.

 

Standpunkt 1. Visualisering af model A. Vejledende illustrationen. Endelige max højder jævnfør § 8.

Standpunkt 1. Visualisering af model B. Vejledende illustrationen. Endelige max højder jævnfør § 8.

 

Standpunkt 2. Eksisterende forhold. Set i østlig retning fra Vestvejen. Reitans nuværende mørke lagerbygninger ses bagest i billedet.


Standpunkt 2. Visualisering af model A.Vejledende illustrationen. Endelige max højder jævnfør § 8.

Standpunkt 2. Visualisering af model B.Vejledende illustrationen. Endelige max højder jævnfør § 8.

 

Standpunkt 3. Eksisterende forhold. Set mod syd fra et punkt på Østerhåbsalle hvor der er maksimal udsigt mod syd. Reitans eksisterende lager anes til venstre over boligens tag.

Standpunkt 3. Visualisering af model A.Vejledende illustrationen. Endelige max højder jævnfør § 8.

 

Standpunkt 3. Visualisering af model B.Vejledende illustrationen. Endelige max højder jævnfør § 8.

Standpunkt 4. Eksisterende forhold. Set mod sydvest fra kanten af boligområdet Siriusparken. Reitans nuværende lagerbygning ses til venstre.

Standpunkt 4. Visualisering af model A.Vejledende illustrationen. Endelige max højder jævnfør § 8.

 

Standpunkt 4. Visualisering af model B.Vejledende illustrationen. Endelige max højder jævnfør § 8.

 

 

 

Skyggediagrammer

Der er udarbejdet skyggediagrammer for Model B, som er den der kaster længst skygge i de tilgrænsende boligområder. Skyggediagrammerne viser at boligområderne eksempelvis vil blive ramt af skyggen af den 35 m høje bygning den 1. marts umiddelbart efter kl. 16.30 og den 1. december umiddelbart efter kl. 14.30. Der er derfor tale om skyggevirkning omtrent den sidste 1 - 1,5 time inden solnedgang i vinterhalvåret.

HORSENS KOMMUNE

Rådhustorvet 4 
8700 Horsens 
Tlf. 76 29 29 29 
horsens.kommune@horsens.dk

CVR. 29 18 98 89 
> EAN-numre
> Øvrige kontaktinformationer